Alles über Airbnb & Vermietung: Rechtslage & Probleme mit Ferienwohnungen & Unterkünften, Mietrecht, Meldepflicht, Ortsabgaben

Worauf muss ich achten, wenn ich meine Mietwohnung vermieten möchte?

Die Plattform Airbnb ist aus der modernen Reise- und Immobilienwelt nicht mehr wegzudenken. Gerade in Österreich oder z.B. Wien, einer Stadt, die für ihre hohe Lebensqualität und ihren reichen kulturellen Schatz bekannt ist, spielt Airbnb eine bedeutende Rolle für Touristen und Vermieter. Doch die gesetzlichen Vorschriften ändern sich laufend, da auch die Einheimischen mit einer intensiven Nutzung ungern konfrontiert sind, und mit den jüngsten gesetzlichen Änderungen in Wien kommen einschneidende Neuerungen auf Gastgeber und Mieter zu.

Wohnungsmiete ist immer die entgeltliche Überlassung des Gebrauches von Wohnraum (ein Haus, eine Wohnung, usw.). Es geht hier also nicht um die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung von Wohnraum etwa an Familienangehörige – dies wäre ein sogenanntes Prekarium.

Wenn jemand die von ihm gemietete Wohnung einem anderen entgeltlich überlassen möchte, wird dies als Untermiete bezeichnet. Untervermietet kann grundsätzlich entweder das gesamte Mietobjekt oder nur ein Teil davon (etwa ein Zimmer). Untermiete kann entweder für längere Zeit erfolgen oder nur kurzfristig (tage- oder wochenweise). Kurzfristige Gebrauchsüberlassung erfolgt in letzter Zeit immer häufiger über Online Plattformen wie AirBnB.

Wichtig in rechtlicher Hinsicht ist jedoch, dass Untermietverhältnisse immer vom aufrechten Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängen und somit bei Erlöschen des Hauptmietvertrages auch automatisch enden. Allenfalls bleibt dem Untermieter dann nur noch ein Schadenersatzanspruchersatzanspruch gegen seinen Untervermieter.

Wesentlich als Grundlage für die rechtliche Prüfung, ob eine Untervermietung im Einzelfall erlaubt ist, ist die Regelung im anzuwendenden Mietvertrag. Hier kann eine Untervermietung gänzlich ausgeschlossen sein oder allenfalls erlaubt sein, es kann auch eine längerfristige Untervermietung erlaubt sein, eine kurzfristige Untervermietung jedoch verboten sein. Wer entgegen den Regelungen im Mietvertrag seine Mietwohnung untervermietet, kann vom Vermieter auf Unterlassung geklagt werden oder gar gekündigt werden.

Wenn zum Thema Untervermietung keine Regelung im Mietvertrag enthalten ist, ist diese wohl (zumindest vom Vermieter aus) erlaubt wobei jedoch im Zweifel, wenn insbesondere eine kurzfristige Untervermietung als für den Vermieter nachteilig anzusehen ist, diese als unzulässig zu beurteilen sein wird.

Neben dieser Regelung im Mietvertrag kann aber die tatsächliche Zulässigkeit einer - insbesondere kurzfristigen - Untervermietung unter zivil- und öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten durchaus problematisch sein. Dies insbesonders aus wohnungseigentumsrechtlicher, gewerberechtlicher und baurechtlicher Sicht, welches zugleich für die kurzfristige Weitervermietung von Eigentumswohnungen gilt.

Worauf muss ich achten, wenn ich meine Eigentumswohnung vermieten möchte?

Das Nutzungsrecht des Wohnungseigentumes aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes (kurz WEG) ist nicht unbeschränkt. Eine nur für Wohnzwecke gewidmete Wohnung bedarf einer Widmungsänderung des Wohnungseigentumsobjektes und somit der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bzw. des Beschlusses des Außerstreitgerichtes zur touristischen Vermietung.

Ein Wohnungseigentumsobjekt kann etwa als Wohnung, als Geschäftsraum oder zu touristischen Zwecken (Ferienappartement) gewidmet sein, dies ist im Regelfall im Wohnungseigentumsvertrag festgelegt. In den allermeisten Fällen liegt eine Widmung für Wohnzwecke vor. Von dieser zivilrechtlichen Widmung die die Wohnungseigentümer untereinander bindet ist die öffentlich-rechtliche Widmung (baurechtliche Widmung bzw. Widmung im Flächenwidmungsplan) zu unterscheiden.

Wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nicht bloß vermietet, sondern zusätzlich auch Dienstleistungen anbietet (etwa Beistellung von Bettwäsche und Geschirr, Endreinigung) oder wenn etwa der Mietzins bereits die Kosten für Strom, Heizung und Wasser enthält, dann geht die Judikatur von einer Beherbergung im Sinne eines Beherbergungsvertrages aus, der als zustimmungspflichtige Widmungsänderung beurteilt wird. In seiner Entscheidung 5 Ob 59/14h geht der Oberste Gerichtshof davon aus, dass selbst bei reiner Vermietung über das Internet im Wege einer touristischen Vermarktung für Zeiträume von 2-30 Tagen eine Zustimmungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer zur Widmungsänderung gegeben sein kann. Begründet wird dies damit, dass durch die hohe Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Miteigentümer nicht ausgeschlossen werden kann.

Die genannten Regelungen gelten jedoch nur für die wiederholte Kurzzeitvermietung von Wohnungen, die zu Wohnzwecken gewidmet sind. Keiner wohnungseigentumsrechtlichen Umwidmung und Zustimmung bedarf etwa die einmalige kurzzeitige Vermietung oder die Vermietung während des eigenen Ortswechsels (ZB Wohnungstausch auf Feriendauer).

Auch die Gewerbeordnung (GewO) kann ein Hinderungsgrund für eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung von Wohnungen ohne entsprechende behördliche Genehmigung darstellen. So wird eine Tätigkeit dann gewerbsmäßig ausgeübt, wenn diese selbstständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben wird, einen Ertrag oder einen sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erlangen. Hierbei ist es bereits ausreichend, wenn durch die einnahmen die entstehenden Unkosten gedeckt werden. Im Einzelfall kann daher durchaus auch für eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung von Wohnungen eine Gewerbeberechtigung erforderlich sein, wobei häuslicher Nebenerwerb im Sinne einer klassischen Privatzimmervermietung vom Anwendungsbereich der GewO ausdrücklich ausgenommen ist, wenn der Privatzimmervermieter in der selben Wohnung weiter wohnt und der Gast in den Hausverband des Vermieters aufgenommen wird.

Schließlich können auch landesgesetzliche Vorschriften gewisse öffentliche rechtliche Beschränkungen vorsehen, die gegen eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung von Wohnraum sprechen können. So ist in diversen raumordnungsrechtlichen bzw. grundverkehrsrechtlichen Gesetzen der Bundesländer ein sogenanntes Freizeitwohnsitzverbot bzgl. Freizeitwohnsitz Tirol enthalten. Auch die baurechtliche Raumwidmung stellt einen wesentlichen Aspekt im Zusammenhang mit der Zulässigkeit einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung von Wohnraum dar. Für die Änderung der baurechtlichen Raumwidmung ist je nach Bundesland entweder eine Baubewilligungspflicht oder eine Bauanzeigepflicht vorgesehen. Wenn ein Objekt entgegen dieser baurechtlichen Raumwidmung verwendet wird kann die Baubehörde die weitere Benützung der baulichen Anlage untersagen sowie entsprechende Verwaltungsstrafen verhängen.

Es besteht also auch für Wohnungseigentümer durchaus eine hohe Gefahr der Unzulässigkeit der kurzfristigen Vermietung ihrer Wohnungen über AirBnB. Dies kann zivilrechtlich etwa dazu führen, dass ein anderer Wohnungseigentümer auf Unterlassung klagt oder öffentlich-rechtlich, dass entsprechende Strafverfahren eingeleitet werden oder sonstige behördliche Schritte gesetzt werden.

In Wien etwa ist durch die neue Bauordnung, die seit 22.12.2018 gilt, in sogenannten „Wohnzonen“ (diese sind im Flächenwidmungsplan ausgewiesen), die gewerbliche Nutzung von Aufenthaltsräumen in Wohnungen für kurzfristige Beherrbergungszwecke grundsätzlich nicht mehr zulässig. Das bedeutet, dass Wohnungen in solchen Wohnzonen nur mehr maximal 4 Mal pro Jahr während des eigenen Urlaubes über AirBnB vermietet werden dürfen. Wenn man sich nicht daran hält, drohen Geldstrafen.

Wie sieht es bezüglich Meldepflicht der Gäste aus?

Inhaber von Beherbergungsbetrieben (Hotels, Privatzimmervermieter, AirBnB Vermieter usw.) sind verpflichtet zur Erfüllung der Meldepflicht ein Gästeverzeichnis aufzulegen. Grundlage dafür ist das österreichweit einheitlich geltende Meldegesetz.

In die im Gästeverzeichnis enthaltenen Gästeverzeichnisblätter sind grundsätzlich alle Gäste einzutragen.

Gäste müssen vom Vermieter spätestens 24 Stunden nach dem Eintreffen bei der Gemeinde bzw dem Tourismusverband angemeldet werden sowie nach ihrer Abreise auch wieder abgemeldet werden. Dieses kann auch in elektronischer Form geführt werden.

Worauf ist bezüglich Ortsabgaben zu achten - in Gemeinden/Städten?

Die Regelungen dazu sind in jedem Bundesland unterschiedlich. Grundsätzlich ist auch jeder AirBnB Vermieter dazu verpflichtet, wie eine Frühstückspension oder ein Hotel auch, bei seinem Gast eine Tourismusabgabe (Ortstaxe, Aufenthaltsabgabe) einzuheben und diese an den Magistrat bzw den Tourismusverband abzuführen sowie seine Einnahmen aus der touristischen Vermietung zu versteuern.

Das Wiener Tourismusförderungsgesetz bestimmt etwa, dass Urlauber für den Aufenthalt in einer Privatunterkunft Ortstaxe entrichten müssen. Der Vermieter bzw. Eigentümer der Unterkunft muss den entsprechenden Betrag vom Gast einheben und beim Magistrat Wien entrichten sowie für jedes Jahr eine Steuererklärung abgeben. Ein Verstoß gegen diese Bestimmung ist strafbar.

In Tirol regelt das Aufenthaltsabgabegesetz die Abgabepflicht, sofern kein Befreiungstatbestand vorliegt. Die Abgabe pro Person und Nacht liegt zwischen € 0,55 und € 3,00 je nach Tourismusregion.
In Salzburg regelt das Salzburger Ortstaxengesetz die Abgabe nach ähnlichen Kriterien. Die Einnahmen aus diesen Abgaben werden zur Förderung des Tourismus verwendet.

Vorschriften zu Airbnb in Österreich: Salzburg, Innsbruck

Bezüglich dieser Plattformen, wie die derzeitigen Vorschriften in Wien, Salzburg, Innsbruck aussehen. Wenn ich richtig informiert bin, sehen Salzburg und Tirol eine Registrierung des Vermieters vor (in Salzburg schon fixiert), es kann erst nach Registrierung vermietet werden. In Wien müssen seit August 2017 nach Novelle des Tourismusförderungsgesetz Online-Plattformen ihre Daten melden.

Derzeit bestehen je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen.

In Tirol ist derzeit (Mai 2019) noch keine Registrierung der Vermieter von AirBnB Wohnungen erforderlich, dies ist jedoch laut einer Auskunft von Dr. Föger, Leiter der Abteilung Tourismus des Amtes der Tiroler Landesregierung, durch eine Novelle des Aufenthaltsabgabegesetztes geplant, welche bereits im Verfassungsdienst des Landes erörtert wurde und voraussichtlich im Herbst 2019 in Kraft treten wird. Der wesentliche Unterschied zur geplanten bundesgesetzlichen Regelung liegt laut Dr. Föger darin, dass im Tiroler Modell vorrangig die Vermieter in die Pflicht genommen werden und nicht wie offenbar der Bund beabsichtigt, die Vermietungsplattformen.

In Salzburg ist derzeit (Mai 2019) ebenfalls noch keine Registrierung der Vermieter von AirBnB Wohnungen erforderlich, dies ist jedoch laut einer Auskunft von Mag. Karl vom Amt der Salzburger Landesregierung, durch die Erlassung eines neuen Gesetzes, (Nächtigungsabgabegesetz) geplant, welches das Ortstaxengesetz ablösen und ergänzen soll.

Vorschriften zu Airbnb in Österreich: Wien | 90 Tage, aber nicht für alle: Welche Regeln ab 1. Juli 2024 für Airbnb in Wien gelten

In Wien darf die eigene Wohnung in der Regel nur noch für maximal 90 Tage auf der Plattform angeboten werden. Das gewerbliche Vermieten ist in der ganzen Stadt verboten – außer man kümmert sich um eine Ausnahmegenehmigung.

Neue Regelungen für Airbnb-Wohnungen in Wien

Mit der Novelle des Wiener Wohnrechts wurden strengere Vorschriften für Kurzzeitvermietungen wie jene über Airbnb eingeführt. Die Hauptänderungen betreffen:

Meldepflicht und Transparenz:

Ab sofort müssen Vermieter von Airbnb-Wohnungen ihre Vermietung bei den zuständigen Behörden anmelden. Ziel ist es, Schwarzvermietung zu unterbinden und Steuerverluste zu vermeiden.

Genehmigungspflicht:

Wer eine Wohnung für touristische Zwecke vermieten möchte, benötigt nun eine behördliche Genehmigung. Diese Regelung betrifft insbesondere Wohnungen in Mehrparteienhäusern, da die touristische Nutzung mitunter gegen die Wohnzweckbindung verstößt.

Maximaldauer der Vermietung:

Kurzzeitvermietungen sind auf eine bestimmte Anzahl an Tagen pro Jahr begrenzt. Diese Regelung soll den Wohnungsmarkt entlasten und sicherstellen, dass ausreichend Wohnraum für die Wiener Bevölkerung zur Verfügung steht.

Strengere Auflagen für Gewerbliche:

Betreiber, die mehrere Wohnungen vermieten oder gewerblich tätig sind, müssen zusätzliche Auflagen erfüllen, wie die Entrichtung von Ortstaxen und die Einhaltung der Gewerbeordnung.

Rechtliche Konsequenzen für Airbnb-Gastgeber

Die Nichteinhaltung der neuen Vorschriften kann schwerwiegende Folgen haben. Mögliche Sanktionen umfassen:

Bußgelder: Hohe Strafen drohen, wenn die Vermietung nicht angemeldet oder ohne Genehmigung erfolgt.
Rückforderungen: Einnahmen aus nicht genehmigten Vermietungen können vom Staat rückgefordert werden.
Zivilrechtliche Ansprüche: Vermieter riskieren Klagen von Nachbarn oder Miteigentümern, wenn die Vermietung die Hausordnung oder den Wohnzweck verletzt.

Bei der Wiener Baupolizei schätzt man die Zahl der Wohnungen, die über Buchungsplattformen vermietet werden, auf 10.000 bis 11.000. Doch bis Frühjahr 2024 sind erst relativ wenige Anträge für eine Bewilligung zur Vermietung über die 90 Tage hinaus eingebracht worden. Rund 150 seien bis Ende März eingegangen, sagte der Leiter der Baupolizei Gerhard Cech gegenüber Radio Wien. Einige habe man positiv erledigt. „Zehn, fünfzehn Prozent haben wir zurückweisen müssen, weil eben die Zustimmungen innerhalb des Hauses von anderen Miteigentümer nicht vorhanden waren.“ Die neuen Gesetze zur Kurzzeitvermietung in Wien stoßen jedoch auch auf Widerstand. Betroffene Vermieter weisen darauf hin, dass die Neuregelungen Existenzen gefährden und kaum positive Effekte auf den regulären Wohnungsmarkt haben werden.

Auswirkungen auf den Wiener Wohnungsmarkt

Die Reform soll dem angespannten Wohnungsmarkt in Wien entgegenwirken. Kurzzeitvermietungen haben in der Vergangenheit zu einem Rückgang von langfristig verfügbarem Wohnraum geführt und die Mietpreise steigen lassen. Durch die Einschränkungen hofft die Stadt Wien, dass mehr Wohnungen dauerhaft für Einheimische zur Verfügung stehen.

Was wird sich ändern, hinsichtlich der geplanten Umsetzung einer - ebenso geplanten - EU-Richtlinie

Die von der österreichischen Regierung im Zusammenhang mit der ebenfalls beabsichtigten EU-Richtlinie geplante Meldepflicht für Buchungsplattformen, welche schon ab 2020 alle Buchungen und Umsätze melden sollen sowie auch die geplante Registrierungspflicht für Vermieter ist nach meiner rechtlichen Beurteilung durchaus zu begrüßen.

Die Zahl der privaten Vermietungen von Wohnungen steigt rapide an. Über vier große Online-Plattformen (Airbnb, Booking, Expedia Group und Tripadvisor) wurden im Jahr 2022 in der EU insgesamt 547 Millionen Nächte gebucht, das heißt mehr als 1,5 Millionen Gäste pro Nacht übernachteten in Kurzzeitunterkünften. Die höchsten Gästezahlen im Jahr 2022 verzeichnete Paris (13,5 Millionen Gäste), gefolgt von Barcelona und Lissabon mit jeweils über 8,5 Millionen Gästen und Rom mit über acht Millionen Gästen.

Das EU-Parlament verabschiedete die neuen EU-Regeln für Kurzzeitmieten im Februar 2024. Vor ihrem Inkrafttreten müssen die neuen Regeln auch vom Rat angenommen werden. Danach haben die Mitgliedstaaten 24 Monate Zeit, sie umzusetzen.

Weitere Links zu Airbnb in Österreich:

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