Ausnahmen für Zweitwohnsitze in Tirol: Wann ist eine Ausnahmebewilligung möglich?
Was ist ein Urlaubswohnsitz in Tirol?
In Tirol gelten strenge Regelungen für die Nutzung von Immobilien als Freizeitwohnsitze. Diese Beschränkungen wurden eingeführt, um den Wohnungsmarkt vor der Verknappung durch den übermäßigen Gebrauch von Immobilien als Zweitwohnsitz zu schützen. Dennoch gibt es Ausnahmeregelungen, die es in bestimmten Fällen ermöglichen, eine persönliche Ausnahmebewilligung für die Nutzung als Freizeitwohnsitz zu erhalten.
Neue Freizeitwohnsitze dürfen nur in eng begrenzten Ausnahmefällen geschaffen werden. Tiroler Gemeinden dürfen etwa nur dann zusätzliche Zweitwohnsitze zulassen, wenn bestimmte Quoten nicht überschritten sind (max. 8 % der Gesamtwohnungen) und die örtliche Raumordnung nicht beeinträchtigt wird. Vor diesem Hintergrund hat der Landesgesetzgeber ein System persönlicher Ausnahmebewilligungen geschaffen. Diese sollen in Härtefällen ausnahmsweise die Nutzung einer bestehenden Wohnung als Freizeitwohnsitz erlauben, ohne die generelle Beschränkung auszuhebeln. Die betreffenden Regelungen wurden seit ihrer Einführung 1994 mehrfach novelliert, blieben aber ihrem Zweck nach gleich: Sie sollen Einzelfälle abdecken, in denen ein Freizeitwohnsitz nicht bewusst neu geschaffen, sondern durch besondere Umstände entstanden ist. Die aktuelle Rechtslage findet sich in § 13 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022).
Tirol verfolgt beim Thema Freizeitwohnsitze somit ein strenges Regel-Ausnahme-Prinzip. Grundsätzlich ist die Neuschaffung von Freizeitwohnsitzen stark beschränkt, um negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die Raumordnung zu vermeiden. Ein Freizeitwohnsitz ist rechtlich definiert als Wohnraum, der nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses mit Mittelpunkt der Lebensbeziehungen dient, sondern nur zeitweilig zu Erholungszwecken (Urlaub, Wochenenden etc.) genutzt wird. Ein Freizeitwohnsitz oder Urlaubswohnsitz ist also eine Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, sondern für Freizeit- und Erholungszwecke dient. Dies umfasst Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze und ähnliche Objekte.
Regulierung und Ausnahmen in Tirol
Laut Tiroler Raumordnungsgesetz sind Freizeitwohnsitze nur in speziellen Fällen erlaubt. Um einem weiteren Anstieg von Immobilienpreisen und einer Verdrängung von Einheimischen entgegenzuwirken, haben die Behörden strenge Kontrollen eingeführt. Dennoch sieht das Gesetz Ausnahmebewilligungen vor, die es unter bestimmten Voraussetzungen ermöglichen, eine Immobilie als Freizeitwohnsitz zu nutzen.
Persönliche Ausnahmebewilligung: Voraussetzungen gemäß Raumordnungsgesetz 2022, Tiroler - TROG 2022
Was sagt § 13 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022)?
Eine persönliche Ausnahmebewilligung für einen Freizeitwohnsitz Tirol kann beantragt werden, wenn bestimmte Bedingungen nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) erfüllt sind. Die wichtigsten Kriterien sind:
- Persönlicher Bezug zur Immobilie: Antragsteller müssen nachweisen, dass sie einen engen persönlichen Bezug zur Immobilie oder Region haben. Dies kann etwa durch familiäre Bindungen oder berufliche Notwendigkeiten begründet sein.
- Nachweis eines dringenden Bedürfnisses: Es muss dargelegt werden, dass die Nutzung der Immobilie als Freizeitwohnsitz zwingend erforderlich ist.
- Einfluss auf den Wohnungsmarkt: Die Behörden prüfen sorgfältig, ob der Antragsteller die Voraussetzungen erfüllt, ohne dass dadurch negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt entstehen.
§ 13 Abs. 8 und 9 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) regelt das wie folgt:
(8) Weiters dürfen Wohnsitze aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach diesem Absatz oder aufgrund einer entsprechenden Ausnahmebewilligung nach früheren raumordnungsrechtlichen Vorschriften als Freizeitwohnsitze verwendet werden. Die Ausnahmebewilligung ist nur zu erteilen:
a) auf Antrag des Erben oder Vermächtnisnehmers, wenn die Voraussetzungen nach § 5 lit. a des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 vorliegen und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient,
b) auf Antrag des Schenkungsnehmers bei Schenkungen auf den Todesfall nach Eintritt des Todesfalls, wenn der Schenkungsnehmer zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient,
c) auf Antrag des Eigentümers des betreffenden Wohnsitzes oder des sonst hierüber Verfügungsberechtigten, wenn ihm aufgrund geänderter Lebensumstände, insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen, eine andere Verwendung des Wohnsitzes nicht möglich oder zumutbar ist, der Wohnsitz anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient und der Antragsteller insbesondere im Hinblick auf seine persönlichen oder familiären Verhältnisse oder seine Rechtsbeziehung zum Wohnsitz ein Interesse am Bestehen des Wohnsitzes hat.
(9) Der Inhaber einer Ausnahmebewilligung im Sinn des Abs. 8 erster Satz darf den Freizeitwohnsitz nur für sich, seine Familie und seine Gäste verwenden. Die entgeltliche Überlassung des Freizeitwohnsitzes ist nicht zulässig.
Enger Anwendungsbereich: Allen drei Fällen ist gemeinsam, dass eine persönliche Verbundenheit mit der Immobilie besteht und dass diese nicht einfach nur als beliebiger Zweitwohnsitz neu erworben wird. Eine entgeltliche Vermietung oder Überlassung an außenstehende Dritte ist im Falle einer erteilten Ausnahmebewilligung ausdrücklich verboten – der Freizeitwohnsitz darf dann ausschließlich vom Bewilligungsinhaber selbst, seiner Familie und ggf. Gästen unentgeltlich genutzt werden. Damit unterstreicht das Gesetz den Charakter der Bewilligung als persönliche Ausnahme: Sie dient nicht kommerziellen Zwecken, sondern lediglich dazu, dem Berechtigten die weitere Nutzung der Immobilie zu Erholungszwecken zu ermöglichen, ohne den Wohnungsmarkt zu belasten.
Verfahrensablauf der Ausnahmebewilligung
Das Verfahren zur Beantragung einer Ausnahmebewilligung für einen Freizeitwohnsitz erfordert eine formelle Anfrage bei der zuständigen Behörde in Tirol. Die Genehmigung wird in der Regel nur erteilt, wenn die oben genannten Voraussetzungen umfassend erfüllt sind. Es ist zudem ratsam, einen spezialisierten Anwalt für Verwaltungsrecht oder Immobilienrecht hinzuzuziehen, um die Erfolgschancen des Antrags zu erhöhen.
Wichtige Aspekte bei der Antragsstellung
Ein Antrag auf Ausnahmebewilligung muss gut vorbereitet und umfassend begründet werden. Dazu gehören:
- Detaillierte Beschreibung der persönlichen Umstände
- Dokumentation des Bezugs zur Region
- Nachweise über die Immobilie (z.B. Kaufvertrag, Grundbuchauszug)
Die Genehmigung eines Freizeitwohnsitzes bleibt jedoch die Ausnahme und besteht naturgemäß kein Rechtsanspruch. Schon aus diesem Grund ist die Heranziehung eines auf Freizeitwohnsitze spezialisierten Rechtsanwaltes zu empfehlen. Weiters kann das Verfahren für eine Ausnahmebewilligung komplex und oft langwierig sein und ist es empfehlenswert, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen. Spezialisierte Anwälte für Raumordnungsrecht können helfen, die besten Argumente und Nachweise vorzubringen, um die Genehmigung zu erhalten.
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