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Wann der Bauunternehmer prüfen und warnen muss: Prüf- und Warnpflicht bei Bauleistungen

Bauvorhaben sind komplex und es geht meist um viel Geld. Umso wichtiger ist es, dass Bauunternehmer und Auftraggeber sich darüber im Klaren sind, welche Pflichten den Bauunternehmer treffen.

Pflichten des Bauunternehmer, Prüf- und Warnpflicht & vertraglichen Nebenpflichten

Zu den Pflichten, die den Bauunternehmer treffen, gehören nicht nur die offensichtlichen Pflichten wie der Bau eines Gebäudes. Es gibt außerdem auch noch sogenannte Prüf- und Warnpflichten, die der Bauunternehmer ebenfalls beachten muss. Andersfalls muss er nämlich für allfällige Schäden, die sich aus dieser Nichtbeachtung ergeben, geradestehen.

Die Prüf- und Warnpflicht gehört zu den sogenannten vertraglichen Nebenpflichten. Der Grundgedanke dahinter ist, dass der Bauunternehmer als Fachmann den Auftraggeber vor Problemen bei der Erstellung des Bauwerkes schützen muss - auch wenn diese Probleme nicht durch den Bauunternehmer verursacht sind.

Die gesetzliche Grundlage hierzu findet sich in §1168a des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch). Hier heißt es:

„Misslingt aber das Werk infolge offenbarer Untauglichkeit des vom Besteller gegebenen Stoffes oder offenbar unrichtiger Anweisungen des Bestellers, so ist der Unternehmer für den Schaden verantwortlich, wenn er den Besteller nicht gewarnt hat.“

Was die Begriffe „Stoff“ und „Anweisung“ bezüglich Prüf- und Warnpflicht bedeuten

Der etwas altmodische Begriff „Stoff“ umfasst hier alle Materialien und Gegenstände, die zur Herstellung eines Bauwerkes verwendet werden. Typische Beispiele dafür sind also Baustoffe wie Zement, Fliesen, Fenster, Ziegel, Parkett, Kabelschächte. Auch wenn der Bauunternehmer diese Stoffe nicht selbst beigestellt hat, so muss er doch auf Mängel hinweisen. Wenn er also zum Beispiel bei den für die Verfliesung eines Badezimmerbodens zur Verfügung gestellten Fliesen sieht, dass diese nicht für die Verlegung in Böden geeignet sind, so muss er seinen Aufraggeber darauf aufmerksam machen und darf nicht einfach diese Fliesen verwenden. Warnt er den Auftraggeber nicht und brechen die Fliesen in unserem Beispiel nach kurzer Zeit, so ist der Bauunternehmer für diesen Schaden verantwortlich.

Vom Begriff „Stoff“ ist aber auch das Gebäude selbst umfasst, in dem gebaut wird, und allfällige Vorleistungen. Wenn also zum Beispiel ein Bauunternehmer mit der Grundsanierung einer Wohnung beauftragt ist, so muss er seinen Auftraggeber darauf hinweisen, wenn ihm ein Mangel am Gebäude bekannt wird. Ist beispielsweise eine Mauer feucht, so darf er nicht einfach trotzdem die vom Bauherrn gewünschte Holzverschalung anbringen, ohne diesen vorher auf den Mangel der Mauer hingewiesen zu haben.

Der andere im Gesetz verwendete Begriff ist “Anweisungen“. Hiermit sind alle Anordnungen des Bauherrn gemeint, die im Rahmen des abgeschlossenen Vertrages erfolgen. Diese Anweisungen können sich sowohl auf das Bauwerk selber beziehen als auch auf die Art und Weise, wie die Arbeiten durchgeführt werden sollen. Die Anweisungen müssen dabei nicht unbedingt vom Auftraggeber selbst kommen, sondern können auch von einem Vertreter des Auftraggebers (z.B. Architekt) stammen. In diesem Fall kann die Warnung auch gegenüber dem Vertreter geäußert werden.

Wenn der Bauunternehmer nun eine Anweisung erhält, von der er annehmen muss, dass sie die erfolgreiche Fertigstellung des Bauwerkes verhindern kann, so muss er eine diesbezügliche Warnung vor Ausführung der Anweisung aussprechen. Wenn für den Bauunternehmer erst während der Ausführung der Anweisung ersichtlich wird, dass es zu Problemen kommen könnte, so muss er die Warnung dann umgehend aussprechen.

Wie sollte eine Warnung ausgesprochen werden?

Grundsätzlich empfiehlt es sich, Warnungen gegenüber dem Bauherrn (oder seinem Vertreter) schriftlich auszusprechen. Schriftlich bedeutet hierbei, dass der Empfang der Warnung durch den Auftraggeber belegt ist, wie dies zum Beispiel bei Einschreibsendungen der Fall ist. Wenn aus Zeitgründen (Gefahr im Verzug) eine Zustellung per Post nicht möglich ist, um den Auftraggeber rechtzeitig zu erreichen, so ist auch ein E-Mail möglich. Diesfalls empfiehlt es sich aber, durch telefonische Rückfrage oder durch Anforderung einer Empfangsbestätigung sicherzustellen, dass die Warnung auch wirklich beim Bauherrn angekommen ist.

Kann die Warnung nicht schriftlich erfolgen - z.B., weil die Beteiligten gerade auf der Baustelle sind -, so ist auch eine mündliche Warnung möglich. Allerdings sollte sich der Bauunternehmer genau notieren, wem gegenüber er die Warnung ausgesprochen hat. Auch die Anwesenheit von Zeugen und das Dokumentieren von deren Identität kann im Streitfall sehr hilfreich sein.

Übrigens empfiehlt es sich, auch wenn ein Vertreter des Bauherrn die Warnung zur Kenntnis genommen hat, zusätzlich auch noch den Bauherrn zu verständigen. Doppelt hält besser und ein Versäumnis des Vertreters kann für den Bauunternehmer schwerwiegende Folgen haben.

Die Mitteilung der Warnung sollte nicht nur die Warnung selber beinhalten, sondern auch konkrete Vorschläge und Hinweise zur Behebung des Mangels bzw. zur Verbesserung. Ein allgemeiner Hinweis „Hier stimmt etwas nicht“ genügt also nicht den Anforderungen, die das Gesetz an den Bauunternehmer und seine Expertise stellt.

Die Folge einer unterlassenen Warnpflicht ist die Haftung des Bauunternehmers für dadurch entstandene Schäden und Mängel. Diese Haftung kann nur dann entfallen, wenn die Mängel des Stoffs für den Bauunternehmer nicht erkennbar waren. Die ÖNORM B 2110 liefert hierbei einen Anhaltspunkt dafür, wann ein Mangel als erkennbar gilt. Und zwar ist ein Mangel dann nicht erkennbar, wenn er nur mittels umfangreicher, technisch schwieriger oder kostenintensiver Untersuchungen oder unter Beiziehung von speziellen Fachleuten hätte festgestellt werden können.

Was passiert, wenn der Bauherr nicht auf die Warnung des Bauunternehmers reagiert und ein Schaden eintritt? In diesem Fall trifft den Bauunternehmer keine Haftung für Schäden, die sich aus der Nichtbeachtung seiner Warnung ergeben.

Als Bauunternehmer sollten Sie sich also zwei Dinge merken:

  • Wenn Sie Mängel oder Umstände erkennen, die eine Gefahr für die erfolgreiche Fertigstellung des Baus darstellen: Sofort den Bauherrn darauf aufmerksam machen!
  • Diese Warnung unbedingt dokumentieren!

Falls es dennoch zu Fragen und Unklarheiten bezüglich Schäden und Haftungen kommt, dann ziehen Sie einen Rechtsanwalt mit einschlägiger Erfahrung mit Immobilien und Baurecht zu Rate.

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