Freizeitwohnsitze: Über die restriktiven Regeln der Tiroler Gesetzgebung
In Tirol ist die Diskussion um „Freizeitwohnsitze“ nunmehr schon seit längerer Zeit zu einer sensiblen Materie geworden. Detaillierte gesetzliche Regeln zu „Freizeitwohnsitzen“ in Tirol findet man in der Tiroler Raumordnung (TROG 2016), welche beispielsweise die Schaffung und Neubegründung von Freizeitwohnsitzen in Tirol weitgehend einschränken. Ziel dieser Gesetzgebung war es steigenden Liegenschaftspreisen, räumlicher Überlastung durch bebaute Flächen und der Entstehung sogenannter Geisterdörfer entgegenzuwirken. Der Nachweis einer allfälligen illegalen Nutzung einer Liegenschaft ist jedoch alles andere als leicht, zumal die zur Kontrolle berufenen Behörden in einem Überprüfungsverfahren der Gefahr auflaufen verfassungsgesetzliche Grundrechte zu verletzen. In Zweifel gezogen kann auch, dass die nunmehrige Neuregelung der Freizeitwohnsitzproblematik im TROG 2016 entgegen getreten werden kann.
Der Begriff "Freizeitwohnsitz"
Ausgangspunkt der Diskussion ist die Definition zu „Freizeitwohnsitzen“ gemäß § 13 TROG 2016: „Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.“ Der Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) folgend muss von einem Freizeitwohnsitz ausgegangen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist, auch wenn dort gelegentlich berufliche Tätigkeiten ausgeübt werden sollten. Dabei ist besonders interessant, dass laut VwGH also sowohl die beruflichen als auch familiären Lebensbeziehungen zu beachten sind. Somit reicht die bloß berufliche Tätigkeit nicht aus, um die Nutzung einer Liegenschaft nicht im Sinne eines Freizeitwohnsitzes zu interpretieren.
Zur rechtmäßigen Nutzung von Freizeitwohnsitzen gilt grundsätzlich, dass nur Wohnsitze als Freizeitwohnsitz verwendet werden dürfen, welche in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den damaligen raumordnungsrechtlichen Vorschriften angemeldet und zulässig als „Freizeitwohnsitze“ genehmigt wurden. Auch Wohnsitze, die bereits am 31. Dezember 1993 als Freizeitwohnsitze gebraucht wurden, können durch Anmeldung – diese war bis 30.06.2014 möglich – weiterhin in Gebrauch genommen werden. Bei der jeweiligen Gemeinde kann man sich darüber informieren, ob eine Liegenschaft tatsächlich ein genehmigter Freizeitwohnsitz ist.
Explizit genannte Ausnahmen
DIe TROG 2016 legt ausdrücklich fest, welche Immobilien nicht als "Freizeitwohnsitz" gelten. Es bestehen nur folgende Ausnahmen:
- Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen (mit bestimmten Beschränkungen)
- Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden
- Ferienwohnungen: Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (mit zeitlichen Beschränkungen hinsihctlich Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist)
- Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen
Neuschaffung von Freizeitwohnsitzen
Die Neuschaffung von Freizeitwohnsitzen ist nur in engen Grenzen möglich, da die TROG 2016 vielfältige, teilweise in unbestimmten Gesetzesbegriffen festgelegte, Einschränkungen vorsieht. Beispiele für die EInschränkung der Neuschaffung von Freizeitwohnsitzen sind:
- Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze darf nur insoweit für zulässig erklärt werden, wenn dadurch die geordnete räumliche Entwicklung der Gemeinde entsprechend den Aufgaben und Zielen der örtlichen Raumordnung dadurch nicht beeinträchtigt wird. Als Beispiele werden im Gesetz bestimmte Kriterien, wie Infrastruktur für den Wohnbedarf der Bevölkerung, verfügbares Bauland, Gegebenheiten am Grundstücks- und Wohnungsmarkt aufgezählt.
- Die Neuschaffung eines Freizeitwohnsitzes darf nicht für zulässig befunden werden, wenn der Anteil an Freizeitwohnungssitzen gemessen an der Gesamtzahl aller Wohnungen in einer Gemeinde 8 % übersteigt.
- Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie auf Sonderflächen für Hofstellen (mit bestimmten Beschränkungen) geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.
- Es besteht die Möglichkeit, dass der Bürgermeister der Gemeinde eine Ausnahmebewilligung erteilt. Wird eine solche Bewilligung erteilt, ist jedoch nur der Inhaber jener Bewilligung dazu berechtigt den Wohnsitz für sich (auch seine Familie und Gäste sind mit inbegriffen) als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Nicht erlaubt ist es den Freizeitwohnsitz entgeltlich zu überlassen.