Rechtsartikel

Der Begriff "schlichtes Miteigentum"

Miteigentum allgemein:

Mehrere Personen können gemeinsam Eigentümer einer Sache sein. Die gesamte Sache gehört dann den Personen miteinander und gemeinsam, sie haben sogenanntes Miteigentum. Miteigentum kann durch Gesetz, Vertrag, zufälligem Ereignis oder eine letzte Willenserklärung begründet werden (§ 825 ABGB).

Beispielsweise kann an einer Liegenschaft Miteigentum bestehen. Dies hat zur Folge, dass auch das Gebäude, das auf der Liegenschaft erbaut wurde, mehreren Personen gemeinsam gehört. Jeder einzelne ist ein Miteigentümer der Liegenschaft samt Gebäude. Bei Liegenschaften wird oft begrifflich zwischen "schlichtem Miteigentum" und "Wohnungseigentum" unterschieden. Wobei das Miteigentum eine besondere im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelte Form des Miteigentums ist.

Den Miteigentümern wird jeweils ein "ideeller Anteil" an der Sache (z.B. Liegenschaft) zugewiesen. Genauer ausgedrückt, wird das Eigentumsrecht, nicht die Sache selbst, nach Bruchteilen (zB 1/2, 1/10) unter den Miteigentümern aufgeteilt. Es werden also keine realen Teile einzelnen Miteigentümern zugeteilt, jeder ist Miteigentümer an der Gesamtsache.

Wird z. B. eine Liegenschaft samt zweistöckigem Gebäude an zwei Geschwister verschenkt, werden die Geschwister jeweils zur Hälfte als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch, wenn das Gebäude zwei Stöcke hat, wird durch das Miteigentum beispielsweise nicht geregelt, dass das obere Stockwerk einem Geschwisterteil und das untere dem andern gehört. Beiden Geschwistern gehört das gesamte Gebäude.

Zur Nutzung des Miteigentums:

Da keinem der Miteigentümer ein realer Teil an einer Liegenschaft samt Gebäude gehört, müssen Benützungsregeln einstimmig vereinbart werden, andernfalls ist ein Miteigentümer eines "schlichten Miteigentums" nicht ohne weiteres berechtigt eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude für sich zu gebrauchen. Durch solche Vereinbarungen können gegenseitig Nutzungsrechte an bestimmten Teilen (z.B. Wohnungen) des Gebäudes eingeräumt werden.

Achtung: Hierbei sollte nicht übersehen werden, dass die Benützungsregeln in das Grundbuch eingetragen werden sollten, weil sonst ein Rechtsnachfolger, der in die Rechtsposition eines vorigen Miteigentümers eintritt (z.B. Käufer eines ideellen Anteils der Leigenschaft), nicht daran gebunden ist. Es müsste eine neue Vereinbarung getroffen werden.

Neben dieser einstimmigen Vereinbarung über die Nutzung besteht auch die Möglichkeit einen Mietvertrag abzuschließen und so schuldrechtliche Nutzungsrechte zu begründen. Der Miteigentümer muss mit allen anderen übrigen Miteigentümern den Mietvertrag zu schließen.

Durch Vertragsgestaltung also können die Rechte „schlichter“ Miteigentümer praktisch jenen von Wohnungseigentümern angeglichen werden. Viele Regelungen des WEG gelten für Wohnungseigentümer jedoch schon automatisch, „schlichte Miteigentümer“ müssen alle Regelungen extra festlegen. Natürlicherweise besteht dabei die Gefahr, dass wichtige Regelungen bei der Vereinbarung vergessen werden.

Über Verfügungsrechte von Miteigentümern:

Über den "ideelle Anteil" eines Miteigentümers an einer Liegenschaft kann grundsätzlich ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer verfügt werden (z.B. durch Verkauf oder Vermietung des Miteigentums). Auch hier gilt, dass eben nicht ein realer Teil, z.B. eine Wohnung, verkauft werden kann, sondern prinzipiell nur der ideelle Anteil. Wurde jedoch die Vereinbarung über die Benützungsregeln in das Grundbuch einverleibt, so kann auch ein bestimmte Wohnung verkauft werden. Genauer formuliert das Nutzungsrecht, das mit dem Miteigentum aufgrund der Benützungsvereinbarung untrennbar verbunden ist.

Ihr Law Experts Rechtsanwalt für dieses Rechtsgebiet: Dr. Wiesflecker, Rechtsanwalt in Innsbruck und Wien, Anwalt Innsbruck, Ihr Rechtsanwalt - Tirol.