Rechtsartikel

Was ist "Wohnungseigentum"?

Wohnungseigentum allgemein:

Wohnungseigentum ist das dingliches Recht ein Wohnungseigentumsobjekt, beispielsweise eine Wohnung oder sonstige selbstständige Räumlichkeiten ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen (siehe § 2 Abs. 1 WEG).
Nach österreichischem Recht ist Wohnungseigentum nur in Verbindung mit dem (anteiligen) Eigentum an der Liegenschaft, auf welcher die Wohnung errichtet wurde, möglich. Wohnungseigentümer einer Wohnung sind somit grundsätzlich automatisch Miteigentümer des Grund und Bodens, auf dem das Gebäude der Wohung errichtet wurde (Ausnahmen dazu sind im Zusammenhang mit Superädifikaten zu berücksichtigen). Dieser ideelle Anteil an der Liegenschaft wird im Grundbuch mit einer Bruchzahl ausgedrückt. Hat ein Gebäude mehrere Wohnungen so können schnell Bruchzahlen wie z.B. 45/1000 oder 87/2000 entstehen.

Rechte eines Wohnungseigentümers:

Als großer Unterschied zum "schlichten Miteigentum" ist hervorzuheben, dass das Wohnungseigentum, also das Recht auf ausschließliche Nutzung eines Teiles des Gebäudes (Wohnung), untrennbar mit dem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verbunden ist. Es ist in das Grundbuch zusammen mit dem ideellen Anteil an der Liegenschaft eingetragen und gilt damit gesichert. Der Wohnungseigentümer ist dazu berechtigt die Wohnung nur für sich zu gebrauchen, zu vermieten oder eben gar nicht zu benützen. Alle anderen Teile, z.B. der Bereich des Stiegenhauses oder etwa der Gartenbereich, können ausschließlich gemeinsam genutzt werden, da an diesen Teilen des Gebäudes Miteigentum besteht, also keine reale Trennung vorliegt.
Außerdem steht es dem Wohnungseigentümer frei seine Wohnung zu verkaufen oder zu vererben.

Zur Begründung von Wohnungseigentum:

Vier Schritte sind vorausgesetzt um Wohnungseigentum zu begründen:

1.) Zunächst muss aufgrund eines vom Wohnungseigentumsbewerber oder Miteigentümer gestellten Antrags zur Feststellung der wohnungseigentumsfähigen Objekte eine Bescheinigung der Baubehörde ausgestellt werden.

2.) Dann werden die Nutzungswerte festgesetzt. Dieser Wert wird bestimmt durch die Nutzfläche des Objekts und im Hinblick auf wertmindernde oder werterhöhende Umstände der Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten desselben Hauses. Ein "beachtenswerter Umstand" ist beispielsweise in welchem Stockwerk die Wohnung liegt. Den Wohnungen im Erdgeschoß wird ein geringerer Nutzwert im Vergleich zu gleich großen Wohnungen mittleren Stockwerks zugeschrieben. Auch die Fragen, wie z.B., in welche Himmelsrichtung die Wohnung ausgerichtet ist bzw. ob die Fenster eher  straßenseitig gelegen sind oder nicht, sind maßgebliche Umstände.

3.) Eine weitere wichtige Voraussetzung ist der Wohnungseigentumsvertrag, dieser bestimmt die rechtliche Beziehung zwischen den Miteigentümern. Insbesondere wird darin geregelt, dass den Miteigentümer jeweils deren ideellen Anteilen an der Liegenschaft entsprechend das ausschließliche Recht zur Nutzung eines Objektes bzw. die Verfügung darüber, also Wohnungseigentum, zuteil wird. Fehlt diese gegenseitige Einräumung von Wohnungseigentum, kann kein Wohnungseigentum entstehen.

4.) Als letzte Voraussetzung gilt die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch, hierzu muss beim zuständigen Gericht angesucht werden. Erst mit der Eintragung, wird das Wohnungseigentumsrecht erworben.

Ihr Law Experts Rechtsanwalt für dieses Rechtsgebiet: Dr. Wiesflecker, Rechtsanwalt in Innsbruck und Wien, Anwalt Innsbruck, Ihr Rechtsanwalt - Tirol.