Wann kann ein Baurechtsvertrag aufgekündigt werden? (OGH 17. 12. 2012, 5 Ob 122/12w)
Außer Zweifel steht, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine vorzeitige Kündbarkeit eines Baurechtsvertrags zulässig ist. Dies entspricht der Lehre und Rechtssprechung: Dauerrechtsverhältnisse sind bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung für den Rechtsgeber - auch ohne diesbezügliche Vereinbarung - aus wichtigem Grund auflösbar. Der Beklagte hatte ein Baurecht auf die Dauer von 45 Jahren für einen Reitbetrieb. Er weitete den Betrieb in unzulässiger Weise aus und befanden sich zuviele Tiere im Betrieb, bauliche Erweiterungen waren baubehördlich nicht genehmigt.
Der Kläger versuchte daher, das Baurecht aus wichtigem Grund zu kündigen. Laut OGH hätte der Kläger aber zunächst alle zivilrechtlichen Abwehrmöglichkeiten zu nutzen gehabt. Für dingliche Dauerrechtsverhältnisse wie das Baurecht steht fest, dass an die Unzumutbarkeit der Fortsetzung noch strengere Anforderungen gestellt werden müssen als bei "normalen" Dauerschuldverhältnissen. Gemäß § 3 Abs 1 BauRG ist der Baurechtsvertrag ein Rechtsverhältnis auf bestimmte Zeit, der Beendigungsgrund ist also durch Zeitablauf und nicht durch Kündigung definiert. Eine Bestärkung der Bestandsgarantie wird durch das in § 4 Abs 1 BauRG normierte Verbot einer auflösenden Bedingung des Baurechts bewirkt. Diesem Gesetzeszweck entsprechend darf die Dauer des Baurechts auch nicht durch den Vorbehalt von Kündigungs- oder Auflösungsvereinbarungen relativiert werden. Die Zulässigkeit einer Vereinbarung der vorzeitigen Kündigung des Baurechtsvertrags wird durch § 4 Abs 2 BauRG ausschließlich für jenen Fall normiert, dass der Baurechtsnehmer mit der Bezahlung des Bauzinses für wenigstens zwei aufeinanderfolgende Jahre rückständig bleibt. Insgesamt war daher der Revision der Kläger der Erfolg zu versagen. Die Kündigung eines Baurechtsvertrages ist äußerste Ausnahme. Es müssen zuvor alle zivilrechtlichen Abwehrmöglichkeiten ausgeschöpft werden.