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Wann liegt ein offenkundiger Mangel vor? (OGH 27.06.2013, 1 Ob 14/13k)

Die Kläger erwarben von der beklagten Partei eine Liegenschaft, auf der sich ein Einfamilienhaus befindet. Im Vertrag wurde ausdrücklich festgehalten, dass den kaufenden Parteien bekannt ist, dass im Kellergeschoss Durchfeuchtungen des Mauerwerks vorhanden sind. Die Kläger begehrten von der Beklagten die für die Sanierung der Feuchtigkeitsisolierung notwendigen Kosten. Dagegen wendete die beklagte Partei ein, dass die Durchfeuchtung der Kellerwände bei bloßem Augenschein offenkundig gewesen sei und zudem mit den Klägern besprochen wurden. Die Kläger brachten dagegen vor, dass sich die von ihnen akzeptierte Mangelhaftigkeit nur auf die Durchfeuchtung selbst erstrecke, nicht aber auch auf die fehlerhafte Isolierung als deren Ursache. Das Erstgericht gab ihrer Klage statt. Das Berufungsgericht wies das Klagebegehren ab. Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Abweisung der Klage.

Laut OGH ist die Durchfeuchtung von Kellerwänden selbst für einen Laien ein deutliches Indiz für einen Mangel der Feuchtigkeitsisolierung. Wenn ein solcher Zustand vereinbart wurde, kann sich der Käufer nicht darauf stützen, dass ihm die für die Durchfeuchtung maßgebliche Ursache unbekannt gewesen sei. Die Ursache – eine nicht den technischen Richtlinien entsprechende Feuchtigkeits-abdichtung – ist ebenfalls zum Vertragsinhalt geworden. Für das Vorliegen eines offenkundigen Mangels nach § 928 ABGB genügt, dass die äußere Beschaffenheit des Objektes auf den Mangel schließen lässt. Dies gilt sogar dann, wenn dessen Ursache, Wirkung und Umfang für den Laien nicht erkennbar ist. Die Kenntnis der inneren Ursache eines Mangels ist nach OGH im Allgemeinen nicht erforderlich, sondern reicht es aus, wenn der Mangel an sich bekannt ist. Im vorliegenden Fall kommen diese Grundsätze zum Tragen, ansonsten wäre die Beklagte sogar verpflichtet mit der Behebung der Ursache auch den von den Klägern ausdrücklich akzeptierten objektiv mangelhaften Zustand, nämlich die Durchfeuchtung des Mauerwerks, zu beseitigen. Dies würde auf eine Vertragsänderung zu Gunsten der Kläger hinauslaufen.

Der OGH hielt ausdrücklich fest, dass die ganz offenkundig mangelhaften Kellerwände zum Vertragsinhalt geworden sind. Demnach befand sich der Kaufgegenstand in einem vertrags-konformen Zustand und es lag kein Mangel vor. Dabei kam es nicht auf die Kenntnis des genauen Ursachenzusammenhangs an.

Ihr Rechtsanwalt in Innsbruck, Rechtsanwälte Innsbruck, Rechtsanwaltskanzlei Tirol / Österreich.