Kaufanbot beim Kaufvertrag über ein Haus oder eine Wohnung – Was soll man beachten? Wie kann man von einem Kaufanbot zurücktreten?
Das Kaufanbot / Kaufangebot beim Immobilienkauf, Kaufvertragsabschluss – Ein rechtsgültiger Kaufvertragsabschluss
Speziell Käufern von Immobilien aus den angrenzenden Ländern wie Deutschland oder Schweiz sind die österreichischen Bestimmungen zum Kaufvertragsabschluss nicht geläufig. In Österreich reicht für den Vertragsabschluss grundsätzlich die Willensübereinstimmung bezüglich Ware und Preis. Ein gültiger Kaufvertrag kann daher auch mündlich abgeschlossen werden.
Ein Kaufanbot ist also grundsätzlich bereits verbindlich und regelt die Eckpunkte des später noch zu unterfertigten Kaufvertrages. Das Kaufanbot reicht allerdings nicht aus, um damit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden. Das Kaufanbot ist allerdings die rechtlich verbindliche Erklärung, ein bestimmtes Objekt zu erwerben.
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Kaufanbot beim Kaufvertrag über ein Haus oder eine Wohnung – Ein rechtsgültiger Kaufvertragsabschluss: Was soll man beachten?
Unterfertigt man daher ein Kaufanbot über eine Immobilie in Österreich, so ist dieses Kaufanbot grundsätzlich verbindlich. Es sollten daher insbesondere folgende Punkte beachtet werden:
- Ist man sich als Käufer über die weitreichenden Folgen der Unterfertigung des Kaufanbots bewusst und wurde die Entscheidung überdacht und die Liegenschaft ausreichend geprüft (Grundbuch, Lasten oder Mietverhältnisse, Hausverwaltung und mögliche Zahlungsrückstände, Bauakte etc.)? Grundsätzlich empfiehlt es sich schon vor der Unterfertigung des Kaufanbotes, einen eigenen Rechtsanwalt für die Prüfung zu beauftragen. Dieser Rechtsanwalt kann im Kaufanbot gleich als Vertragserrichter und Treuhänder für den Kaufpreis angeführt werden.
- Wird erheblicher Druck von Seiten des Maklers oder des Verkäufers aufgebaut, so ist es besonders zu empfehlen, eine umgehende Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Ist das Kaufanbot einmal unterschrieben, so ist ein Rücktritt/eine Anfechtung mit weit mehr Aufwand und Kostenrisiken verbunden.
- Stimmt der Inhalt des Kaufanbotes mit dem mündlich Besprochenen überein? Oft wird im Kaufanbot der Ausschluss von mündlichen Nebenvereinbarung vorgesehen und deckt sich der Inhalt des Kaufanbotes oft nicht mit den mündlichen Vereinbarungen.
- Umschreibt das Kaufanbot die Liegenschaft, die Größe, das Zubehör und weitere besondere Eigenschaften ausreichend?
- Liegen dem Kaufanbot z.B. Inventarslisten oder Fotos bei, die Liegenschaft ausreichend gut beschreiben?
- Sieht das Kaufanbot besonders gravierende Einschränkungen vor wie z.B. den Ausschluss der Gewährleistung?
- Sind allfällige noch zu behebende oder eventuell akzeptierte Mängel etc. im Kaufanbot genau angeführt?
- Ist die Lastenfreiheit entsprechend gut und sinnvoll geregelt?
- Ist die Kostentragung präzise geregelt und sind die anfallenden Nebenkosten angeführt?
- Ist der Übergabetermin des Objektes verbindlich geregelt? Formulierungen wie „voraussichtliche Übergabe“ können in Bezug auf die Kündigung der eigenen Wohnung auf Käuferseite oft zum Problem werden. Die Wohnung ist bereits gekündigt, die geplante Übergabe zieht sich jedoch immer weiter hinaus.
- Beinhaltet es Kaufanbot eine klare Befristung für die Annahme bzw. Gültigkeit?
Rücktritt vom Kaufanbot, Folgen des Rücktritts vom Kaufanbot und Schadensersatz
Wie bereits angeführt ist das Kaufanbot grundsätzlich verbindlich. Wird das vom Käufer gestellte Kaufanbot vom Verkäufer gegengezeichnet, so ist die Kaufvertragssache perfekt. Es ist sodann der Kaufvertrag über den Immobilienkauf vorzubereiten und abzuschließen.
Kommt man nach der Unterfertigung des Kaufanbotes darauf, dass irgendetwas nicht zufriedenstellend ist oder man z.B. keine Finanzierung erhält oder das Objekt aus anderen Gründen nicht mehr kaufen will, so drohen in der Regel Schadenersatzansprüche von Seiten des Verkäufers. Grundsätzlich kann der Verkäufer auch darauf bestehen, dass der Vertrag wie im Kaufanbot angeführt umgesetzt wird. Auch kann es sein, dass der bereits tätig gewordene Makler oder Rechtsanwalt zu bezahlen ist.
Es kann besonders sinnvoll sein, bereits im Kaufanbot ein bestimmtes Rücktrittsrecht (z.B. fehlende Finanzierungszusage von der Bank) zu vereinbaren. Bekommt man sodann die Finanzierungszusage von der eigenen Bank nicht, so ist der Kauf hinfällig.
Weiters können im Kaufanbot sogenannte aufschiebende Bedingungen vereinbart werden.
Will man von einem bereits unterfertigten Kaufanbot zurücktreten, so ist die Beratung durch einen auf Immobilienrecht und Konsumentenschutzrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu empfehlen. Insbesondere das Konsumentenschutzrecht beinhaltet spezielle Rücktrittsrechte beim Immobilienkauf (z.B. § 30a KSchG), welche möglicherweise geltend gemacht werden können. Mit einer fundierten Argumentation gegenüber dem anderen Vertragspartner, kann in den meisten Fällen eine gute, außergerichtliche und somit kostengünstige Lösung für beide Parteien erzielt werden.