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Baumängel einklagen & Bauprozess: Gewährleistung, Gewährleistungsansprüche und Schadenersatz in Österreich

Tipps bei der Planung, beim Vertragsabschluss und bei Baumängeln, Beweissicherung beim Baumangel, Mängelrüge

Baumangel & Bauprozess Häufige Ursachen für Baumängel, Bauleiter & Bauaufsicht am Bau und Bauherr

Probleme beim Hausbau oder beim Wohnungskauf sind keine Seltenheit und beschäftigen die Gerichte regelmäßig. Das praktische Problem beim Hausbau und die Ursache für viele Baumängel ist oft der Umstand, dass viele verschiedene Unternehmer / Handwerker auf einer Baustelle im Einsatz sind. Die einzelnen Handwerker bzw. Gewerke müssen in den einzelnen Bauphasen perfekt ineinandergreifen, um Baumängel zu vermeiden.

Nicht selten liegen auch Mängel in der Bauaufsicht vor, was oft zur Folge hat, dass einzelne Fehler einzelner Handwerksbetriebe oft nicht oder zu spät erkannt werden und sodann wieder zu Folgeproblemen führen. Ein Fehler führt sodann zwangsläufig zum nächsten Fehler bzw. nächsten Baumangel. Verfügt man selbst nicht über die notwendigen Fachkenntnisse, so ist es empfehlenswert, einen Verantwortlichen mit der Leitung und Überwachung einer Baustelle zu beauftragen.

Bei Pfusch am Bau bzw. Baumängeln geht es in den jeweiligen Gerichtsverfahren zumeist um sehr viel Geld und ist die Investition in einen Fachmann gleich am Anfang oft eine gute Investition, um Baumängel und teure Gerichtsverfahren zu vermeiden. Dies trifft selbstverständlich auch auf die rechtliche Überprüfung aller Verträge zu. Die Verträge mit der Baufirma, dem Verantwortlichen / Bauleiter und den Handwerksbetrieben bilden die Grundlage für die Beurteilung von späteren Ansprüchen gegenüber diesen Firmen. So macht es z.B. wenig Sinn einen verantwortlichen Bauleiter für eine Baustelle zu beauftragen und teuer zu bezahlen, wenn im zugrundeliegenden Vertrag ein Großteil aller allfälligen Haftungsansprüche gegenüber diesem Bauleiter ausgeschlossen bzw. extrem stark eingeschränkt sind.

Bauträger bzw. Vertragspartner vor Vertragsabschluss überprüfen

Grundsätzlich ist es bei jedem Vertragsabschluss sinnvoll, den Vertragspartner in irgendeiner Form zu überprüfen. Kauft man z.B. eine Wohnung bei einem Bauträger, so kann es sehr sinnvoll sein, hier auch die Bonität des Bauträgers zu überprüfen. Obwohl bei Neubauten in der Regel gemäß dem Bauträgervertragsgesetzes entsprechende Sicherungsinstrumente vorhanden sind, ist die Insolvenz eines Bauträgers immer ein erhebliches Problem. Geht der Bauträger in der Bauphase in Konkurs, so müssen sich die verbleibenden Käufer um die Fertigstellung kümmern.

Bei Pfusch am Bau alle Baumängel genau mit einem Bautagebuch dokumentieren

Wird das Objekt gerade errichtet, so ist es empfehlenswert, regelmäßig auf der Baustelle vorbeizuschauen und mit einem Bautagebuch den Baufortschritt und allfällige Mängel zu dokumentieren. Sollte Ihnen bereits in der Bauphase ein Baumangel auffallen, so sollte dieser umgehend an den Vertragspartner nachweislich übermittelt werden.

Liegen Baumängel vor, so ist es grundsätzlich wichtig, diese entsprechend zu dokumentieren. Dies bedeutet, dass man Fotos der Baumängel anfertigt und allenfalls sonstige Beweismittel (z.B. Werkstoffe) sichert.

Weiters sollte man die vertraglichen Grundlagen der Leistungserbringung überprüfen und auch feststellen, welche Vereinbarungen hier vorliegen und welche z.B. ÖNORMEN anwendbar sind.

Bei Baumängeln: Unterschied zwischen Gewährleistung und Schadensersatz beachten

Wichtig ist es auch, dass man selbst als Auftraggeber und Betroffener von Baumängeln den Unterschied zwischen Gewährleistung und Schadensersatz kennt.

Gewährleistung bedeutet das Einstehenmüssen für eine mangelhafte Leistung und genügt es bei der Gewährleistung, dass ein Mangel festgestellt wird. Mit Feststellung eines Mangels innerhalb der Gewährleistungsfrist besteht der Anspruch auf Beseitigung.

Ein Schadensersatzanspruch ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. So besteht ein Anspruch auf Schadensersatz dann, wenn unter anderem neben einer fehlerhaften Leistung auch noch ein Verschulden des Handwerkers bzw. der Baufirma vorliegt. Der Vorteil des Schadensersatzanspruches ist unter anderem, dass z.B. auch der Ersatz weiterer Nachteile wie Aufwendungen oder Verdienstentgang, Sachverständigenkosten etc. verlangt werden kann.

Mängelrüge bezüglich der einzelnen Baumängel mit Einschreiben übermitteln - Am Bau gilt: Wer schreibt, der bleibt

Ist es klar, dass es sich hierbei um nicht nur äußerst geringfügige Baumängel handelt, so sollte man eine konkrete Mängelrüge an das Bauunternehmen bzw. die Gegenseite richten. Wichtig ist, dass diese Mängelrüge nachweislich (z.B. mit eingeschriebener Briefsendung) übermittelt wird. Überdies muss man sich natürlich im Klaren sein, wer hier Ansprechpartner bzw. Vertragspartner ist. Der Vertragspartner geht in der Regel aus den entsprechenden Angeboten bzw. Verträgen hervor.

Baumängel, Gewährleistung und Gewährleistungsansprüche - Die Gewährleistung im österreichischen Recht bei Baumängeln

Grundsätzlich ist das allgemeine Gewährleistungsrecht ist in den §§ 922–933 ABGB geregelt und gilt für alle entgeltlichen Verträge.

Das Rechtsinstitut der Gewährleistung soll eine sogenannte Schlechterfüllung bei Leistungen bereinigen. Die Gewährleistung zählt zum Leistungsstörungsrecht, da eben eine erbrachte Leistung nicht ordnungsgemäß erfüllt wurde. Wie angeführt ist Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Gewährleistungsrechtes, dass ein gültiger und entgeltlicher Vertrag vorliegt und dass eben ein Mangel vorliegt.

Wenn keine speziellen Anordnungen getroffen sind oder Sonderregeln greifen, gelten die „allgemeinen“ Gewährleistungsbestimmungen der §§ 922 ff ABGB. Auch das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) enthält für Verträge zwischen Unternehmer / Übergeber und Verbraucher / Übernehmer spezielle Regelungen z.B. zum Ort der Verbesserung im weiteren Sinn (§ 8 KSchG), der Haftung für fehlerhafte Montage oder Montageanleitung (vgl § 9a KSchG) und der Verkürzung oder dem Ausschluss der Gewährleistung (§ 9 KSchG).

Die Gewährleistung im österreichischen Recht ist das gesetzlich angeordnete Einstehenmüssen für Mängel. Damit das Gewährleistungsrecht in Österreich zur Anwendung gelangt, bedarf es keiner besonderen Vereinbarung. Überdies ist ein Ausschluss des Gewährleistungsrecht bzw. Einschränkungen nur außerhalb des Konsumentenschutzgesetzes möglich. Auch für einen derartigen Ausschluss gilt die Sittenwidrigkeitsgrenze.

Die Gewährleistung beim Hauskauf und beim Baumangel, Definition eines Baumangels, Beispiele Baumängel

Baumängel sind einer der häufigen Gründe für gerichtliche Auseinandersetzungen. Aufgrund des Wertes von Gebäuden liegen hier auch oft hohe Streitwerte vor, die dazu führen, dass derartige Verfahren auch sehr teuer werden können. Weiters sind Gerichtsverfahren bezüglich Baumängeln auch fast immer sogenannte Sachverständigenverfahren. Dies bedeutet, dass in der Regel Sachverständige vom zuständigen Gericht bestellt werden, um die Baumängel zu beurteilen.

Wie bereits angeführt ist Grundvoraussetzung für einen Gewährleistungsfall das Vorliegen eines Mangels. Von einem Mangel spricht man immer dann, wenn die bedungenen (vertraglich vereinbarten) oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften der Sache bzw. Leistung nicht vorliegen. Ein Mangel ist daher immer mit einer Abweichung von der vertraglichen Vereinbarung gleichzusetzen. Hier gibt es einerseits unwesentliche bzw. unerhebliche Mängel (wie z.B. Farbabweichungen und geringfügige Spaltmaße), die schlichtweg zu akzeptieren sind, wenn diese innerhalb der Toleranzen bzw. der ÖNORMEN liegen.

Überdies ist zwischen einem Sachmangel und einem Rechtsmangel zu unterscheiden. Sachmängel sind alle Mängel, die einer Sache körperlich anhaften. Im Falle von Baumängeln eben beispielsweise der Baumangel an einer Fassade oder ein Feuchtigkeitsschaden. Ein Rechtsmangel liegt dann vor, wenn dem Erwerber nicht die geschuldete Rechtsposition verschafft wurde (z.B. ein lastenfreies Eigentum).

Nicht jeder Defekt bzw. nicht jede Beeinträchtigung einer Ware oder einer Leistung ist einem Mangel gleichzuhalten. Bei den behebbaren Mängeln liegt ein Mangel vor, der ohne weiteres durch das Bauunternehmen durch Verbesserung behoben werden kann. Weiters gibt es schwere, unbehebbare Mängel, die den ordentlichen Gebrauch einer Sache, eines Hauses unmöglich machen. Bei den unbehebbaren Mängeln ist oft die Wandlung zweckmäßig.

Die häufigsten Baumängel sind:

  • Feuchtigkeitsschäden aller Art; z.B. Feuchtigkeit in der Fassade, im Dach oder im Keller. Dampfsperre ist undicht.
  • Diesbezüglich oft im Zusammenhang stehende Baumängel bei den Installationen, Wasserleitungen oder auch der Elektrik.
  • Risse in den Wänden oder im Boden / Estrich oder bei Fenster oder Türen oder Senkungen.
  • Baumängel bei der Wärmeisolierung bzw. Schallisolierung bzw. Dämmung.
  • Die Verwendung von schadstoffbelasteten Baumaterialien oder schlichtweg nicht zugelassener Baumaterialien. Der unsachgemäße Einsatz von Baumaterialien.

Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen und Fristen, Baumängel einklagenBaumangel, Gewährleistung

Grundsätzlich gilt in Österreich bei unbeweglichen Objekten wie Häusern, Wohnungen etc. die 3-jährige Gewährleistungsfrist. Die 3-jährige Gewährleistungsfrist beginnt mit der Übernahme des Objektes. Innerhalb dieser Frist besteht jedenfalls ein Gewährleistungsanspruch.

Grundsätzlich gilt im österreichischen Recht der Grundsatz, dass es Sache des Übernehmers / Erwerbers eines Objektes ist, zu beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass der Mangel schon im Zeitpunkt der Übergabe des Objektes vorhanden war.

§ 924 ABGB sieht allerdings in den ersten 6 Monaten hier eine Abweichung vor. Treten Mängel innerhalb der ersten 6 Monate auf, so gilt eine Beweislastumkehr. Dies bedeutet, dass angenommen wird, dass dieser konkrete Baumangel bereits bei der Übergabe vorhanden war. Dies ist insb. für Konsumenten ein erheblicher Vorteil, da das Prozessrisiko für derartige Baumängel wesentlich niedriger ist, da hier keine Beweislast auf dem Hauskäufer oder Wohnungskäufer bzw. Konsumenten liegt.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Haus von einer Privatperson gebraucht gekauft wird. Zwischen Privaten können Gewährleistungsansprüche vertraglich ausgeschlossen werden. In diesen Fällen kann es daher dazu kommen, dass auch grobe Baumängel nicht mehr gegenüber der verkaufenden Partei geltend gemacht werden können.

Der "versteckte" Mangel am Bau, "versteckte" Baumängel bei Bauleistungen - Rechtsanwalt für Baumängel

Der Begriff des verdeckten bzw. versteckten Baumangels tritt immer dann auf, wenn es sich um einen Mangel handelt, der eben nicht ohne weiteres erkennbar ist. Der versteckte Baumangel ist daher ein Mangel, der bei der Übergabe des Hauses bzw. der Wohnung schon aufgrund seiner speziellen Natur nicht ohne weiteres erkennbar bzw. feststellbar war. Es geht in diesem Zusammenhang in der Regel um bestimmte vertraglich zugesicherte oder angenommene Eigenschaften des Bauprojektes. In derartigen Fällen kann es sein, dass bestimmte Fristen erst mit der Erkennbarkeit des Mangels zu laufen beginnen.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat sich mit der Frage von versteckten Baumängeln bereits ausführlich auseinandergesetzt und u.a. in der Entscheidung zur Geschäftszahl 4 Ob 202/16h festgestellt:

1. Es ist daran festzuhalten, dass die Frist des § 933 Abs 1 ABGB auch bei verdeckten Mängeln in der Regel schon mit der Ablieferung beginnt.

1.1. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Erkennbarkeit des Mangels keine Voraussetzung für den Beginn des auf den Zeitpunkt der Übergabe abstellenden Fristenlaufs (RIS-Justiz RS0018937, RS0018982), außer es wurden besondere Sacheigenschaften zugesichert (RIS-Justiz RS0018982 [T10, T11], RS0018909). [...]

1.2. Das auch in der jüngeren Lehre (vgl zuletzt ausführlich Koziol , Obsoleszenzen im österreichischen Recht [2016] Rz 126 ff) geforderte generelle Hinausschieben des Fristbeginns bei verdeckten Mängeln widerspräche dem klaren Gesetzeswortlaut, der zwischen Sachmängeln (Ablieferung) und Rechtsmängeln (Erkennen) differenziert. Aus den Materialien zur Gewährleistungsreform (RV 422 BlgNR XXI. GP 20) ergibt sich, dass sich der Gesetzgeber auch bei verborgenen Sachmängeln bewusst gegen ein Abstellen auf den Zeitpunkt der Erkennbarkeit entschieden hat [...]

2. Bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften beginnt die Gewährleistungsfrist zwar unter Umständen erst mit Erkennbarkeit des Mangels (1 Ob 122/99v, 3 Ob 150/04m 5 Ob 53/12y). [...]

2.1. Die Rechtsprechung gründet sich auf die Überlegung, dass dann, wenn das Fehlen einer ausdrücklich zugesicherten Eigenschaft während des Laufes der gesetzlichen Gewährleistungsfrist gar nicht hervorkommen kann, in der Zusicherung dieser Eigenschaft typischerweise eine stillschweigende Verlängerung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist enthalten ist, weil die Zusicherung sonst für den Vertragspartner weitgehend wertlos wäre (2 Ob 528/53, SZ 26/282; 8 Ob 365/65; SZ 39/7; 7 Ob 604/82, SZ 55/151).

Grundsätzlich gilt daher im österreichischen Recht: Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Übergabe und es spielt keine Rolle, ob die Vertragswidrigkeit bzw. der Baumangel sichtbar ist oder nicht. Wie in der Entscheidung des OGH angeführt, kann dies bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften jedoch unter bestimmten Umständen anders sein.

Der offenkundige Baumangel, Baumängel einklagen - Rechtsanwalt für Baumängel

Baumangel, Gewährleistung

In dem angeführten Zusammenhang mit den versteckten Mängeln ist auch § 928 ABGB interessant, der das Thema offenkundiger Mangel wie folgt regelt:

§ 928 ABGB

Fallen die Mängel einer Sache in die Augen oder sind die auf der Sache haftenden Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen, so findet außer dem Falle arglistigen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, daß die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei, keine Gewährleistung statt (§ 443). Schulden und Rückstände, welche auf der Sache haften, müssen stets vertreten werden.

Ein augenfälliger, offenkundiger Mangel liegt nur dann vor, wenn der Übernehmer vor Vertragsschluss eine negative Eigenschaft des Vertragsgegenstandes ohne weiteres erkennen konnte.

Aus der angeführten Bestimmung folgt, dass sogenannte offenkundige Mängel, die z.B. ohne weiteres erkennbar sind, von der Gewährleistung ausgeschlossen sind. Die Idee des Gesetzgebers in Bezug auf diese Bestimmung ist, dass solche offenkundigen Mängel eben bereits bei der Vereinbarung des Kaufpreises berücksichtigt werden und somit kein zusätzlicher Gewährleistungsanspruch entstehen soll. Fest steht allerdings, dass die Gewährleistung nur dann verfällt, wenn dieser offenkundige Mangel bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar war.

Schadenersatz fordern statt Gewährleistung - Der Baumangel in Österreich

Im österreichischen Recht besteht eine Konkurrenz zwischen Gewährleistung und Schadenersatz. Das Verhältnis von Gewährleistung und Schadenersatz wurde vom Gesetzgeber im § 933a ABGB geregelt. Gemäß § 933a Abs 1 ABGB kann der Übernehmer einer mangelhaften Sache auch Schadenersatz fordern, wenn der Übergeber den Baumangel verschuldet hat.

Ist es somit nicht mehr möglich, sich auf das Gewährleistungsrecht zu stützen, da z.B. der Schaden / der Baumangel erst nach 5 Jahren auftritt, so besteht immer noch die Möglichkeit, Schadenersatz zu fordern. Schadensersatzansprüche verjähren 3 Jahre nach Kenntnis von Schaden und Schädiger, maximal aber nach 30 Jahren. Dies bedeutet, dass wenn ein Schaden z.B. erst nach 5 Jahren ab Übergabe erkennbar wurde, die diesbezügliche Frist erst mit diesem Zeitpunkt zu laufen beginnt. In den esten 10 Jahren ab Übergabe wird das Verschulden des Übergebers sogar vermutet. Das Vorliegen eines Baumangels hat aber stets der Übernehmer zu beweisen.

Schadenersatz, Garantie, Irrtum, Wucher, Verkürzung über die Hälfte - Rechtliche Abgrenzungen und Konkurrenzen

Neben den bereits angeführten Möglichkeiten, Baumängel entsprechend geltend zu machen, gibt es auch weitere Rechtsgrundlagen in Bezug auf Leistungsstörungen im österreichischen Recht.

So kann eine Vertragspartei auch in einen Irrtum in Bezug auf das Haus bzw. die Wohnung verfangen sein. Ein Irrtum ist eine Fehlvorstellung von der Wirklichkeit und kann auch zu einer Irrtumsanfechtung binnen 3 Jahren ab Vertragsabschluss führen.

Von der Gewährleistung ist auch die Garantie strikt zu unterscheiden. Unter Garantie versteht man die vertragliche Übernahme der Haftung für die Mangelfreiheit der Leistung und handelt es sich hierbei um eine vertragliche Zusicherung. Der Gewährleistungsanspruch ergibt sich im Gegensatz zur Garantie aus dem Gesetz selbst.

In diesem Zusammenhang kann auch der Wucher genannt werden. Beim Wucher handelt es sich um eine grobe Inäquivalenz der Leistungen.

Liegt ein Baumangel an einem Bauobjekt vor und ist dieses Objekt bzw. die erbrachten Leistungen wegen dieses Baumangels / der Baumängel nicht einmal die Hälfte der Gegenleistung (Kaufpreis) wert, so ist auch der Tatbestand der Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) zu prüfen.

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