Wann ist ein Bauabschnitt abgeschlossen? - Der Baufortschritt nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Bei Bauprojekten geht es immer um viel Geld. Die Freigabe von Zahlungen ist dabei oft an Fortschritte im Bau gebunden. In diesem Artikel wollen wir uns mit der Frage beschäftigen, unter welchen Voraussetzungen Bauabschnitte als abgeschlossen betrachtet werden können.

Die gesetzliche Grundlage für dieses Thema ist das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), das im Jahr 1997 beschlossen wurde. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) ist jenes Bundesgesetz, mit dem alle Regelungen über den Erwerb von Rechten an Gebäuden und Wohnungen von Bauträgern getroffen werden (Bauträgervertragsgesetz – BTVG).

Das BTVG schützt Erwerber von Wohnungen und Gebäuden - Baufortschritt nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Das BTVG schützt Erwerber von Wohnungen und Gebäuden. Das Ziel des BTVG ist somit vor allem der Schutz der Käufer von Immobilien (sowohl für Wohn- als auch für geschäftliche Zwecke) vor Verlusten, die sich aus einer Insolvenz des Bauträgers oder aus unzureichender Ausführung der Bauten ergeben können. Abgedeckt sind sowohl Neubauten als auch weitgehende Sanierungen.

Das BTVG gilt für alle Verträge mit Bauträgern, bei denen der Käufer schon vor Fertigstellung der Immobilie eine Vorauszahlung von 150 Euro/Quadratmeter Nutzfläche oder mehr zahlen muss.

Bauträger werden durch die weitgehend zwingenden Regeln des BTVG zu einer maximalen Sorgfalt bei der Ausführung des Baus gezwungen. Für die Käufer wird das Risiko verringert, durch Probleme auf Seiten des Bauträgers Geld zu verlieren.

Zahlungen in Raten - Bauabschnittsprüfung nach BTVG

Die Baufortschrittskontrolle nach BTVG hat einige Eckpunkte definiert, die dabei helfen sollen, eine angemessene Risikoverteilung zwischen Bauträger und Käufer zu schaffen. Der Grundgedanke dabei ist, dass die Zahlungen des Käufers analog zu den Fortschritten beim Bau (und dem damit verbundenen Wertzuwachs der Immobilie) geleistet werden sollen. Jede weitere Zahlung ist somit immer daran gebunden, dass der vorherige Bauabschnitt auch tatsächlich fertiggestellt wurde.

In der Praxis ist es meist so, dass der Käufer den Kaufpreis bei einem Treuhänder (z.B. Rechtsanwalt) hinterlegt und dieser dann in Raten – gemäß den fertiggestellten Bauabschnitten – an den Bauträger ausbezahlt wird. Gleichzeitig wird der Käufer im Grundbuch eingetragen und bekommt so eine höhere Sicherheit. Dieser Vorgang ist in § 9 und 10 des BTVG geregelt und stellt sicher, dass die Zahlungen des Käufers mit dem Wertzuwachs der Immobilie einhergehen. Wenn also dann der Bauträger doch finanzielle Schwierigkeiten haben und gar insolvent werden sollte, so hat der Käufer für seine bisher geleisteten Zahlungen immerhin einen greifbaren Gegenwert erhalten.

In der Praxis tritt dabei immer wieder die Frage auf, wann ein Bauabschnitt wirklich als fertiggestellt angesehen werden kann. Ist es zum Beispiel angemessen, ein Badezimmer als nicht fertiggestellt anzusehen, nur weil eine einzige Fliese einen Sprung hat, ansonsten aber alles (Installationen, Badewannen, Sanitäranlagen etc.) in Ordnung ist? Auch der Bauträger soll natürlich davor geschützt werden, dass ein Käufer wegen Kleinigkeiten Geld zurückhält, das der Bauträger für den nächsten Bauabschnitt benötigt.

Um einen gewissen Rahmen vorzugeben, hat § 10 BTVG daher die Baufortschritte grob geregelt. Und zwar gibt es die folgenden Bauabschnitte:

Beginn des Baus nach Erhalt einer rechtskräftigen Baubewilligung
Fertigstellung von Rohbau und Dach
Fertigstellung der Rohinstallationen
Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung
Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes
Fertigstellung der Gesamtanlage
Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat

Die Vertragspartner haben laut BTVG die Wahl zwischen zwei unterschiedlichen Ratenplänen, in denen die verschiedenen Bauabschnitte unterschiedlich gewichtet sind.

Die Bauabschnitte selbst sind nicht näher definiert, was einen gewissen Spielraum in der Auslegung lässt und damit immer wieder zu unterschiedlichen Interpretationen führt. Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage geben hier etwas mehr Einblick in die Intentionen des Gesetzgebers:

„Die Fertigstellung der in Abs. 2 Z 2 festgelegten Bauabschnitte ist nicht schwierig festzustellen, allfällige Zweifelsfragen werden mit Hilfe der allgemeinen Verkehrsauffassung in der Baubranche zu beantworten sein. Zu betonen ist, dass die Baufortschrittskontrolle primär keine Qualitätskontrolle sein soll, wesentlich ist hier stets nur der Aspekt der Sicherung des Erwerbers durch den Wertzuwachs der Liegenschaft auf Grund der Bauarbeiten.“

„Das Vorliegen geringfügiger Mängel hindert grundsätzlich nicht die Beurteilung eines Bauabschnitts als abgeschlossen, sofern die Mängel nicht so gravierend sind, dass schon nach allgemeiner Verkehrsauffassung nicht vom Erreichen des betreffenden Fertigstellungsgrades gesprochen werden kann; dies wäre etwa dann der Fall, wenn der zur Mängelbehebung erforderliche Aufwand im Verhältnis zu den für den jeweiligen Bauabschnitt zu leistenden Zahlungen unverhältnismäßig erscheint.“

Nur gravierende Mängel zählen: Welche Mängel oder Fehlleistungen hindern die Beurteilung eines Bauabschnitts als abgeschlossen?

Bei der Feststellung, ob ein Bauabschnitt fertiggestellt ist, wird also nicht auf die vollkommene Mängelfreiheit abgestellt, sondern nur auf gravierende Mängel, die nach den Maßstäben der Branche zu beurteilen sind. Wenn z.B. eine Heizungsanlage aufgrund eines kleinen Fehlers in der Steuerungselektronik nicht richtig funktioniert, dann ist dies kein gravierender Mangel im Sinne des BTVG und hindert nicht die Beurteilung des Bauabschnittes als abgeschlossen. Allerdings kann ein Mangel, der im Sinne des BTVG nicht gravierend ist, im Rahmen der Gewährleistung durchaus wesentlich sein und zu Ansprüchen des Käufers gegen den Bauträger führen. Das BTVG hebelt das reguläre Gewährleistungsrecht also nicht aus.

Eine Hilfe bei der Beurteilung der Bauabschnitte kann auch die ÖNORM bieten. In der ÖNORM B 2120 (Mindesterfordernisse für einen Bauträgervertrag) sind die Bauleistungen definiert, die bei jedem Bauabschnitt vorliegen müssen. Allerdings gilt die ÖNORM nicht automatisch, sondern ihre Geltung muss im Vertrag festgelegt sein.

Zuständig für die Überprüfung des Baufortschritts ist der Treuhänder. Bevor er die Raten ausbezahlt, muss er sich also davon überzeugen, dass der Baufortschritt ohne gravierende Mängel abgeschlossen wurde. Dazu kann er auch Ziviltechniker, Sachverständige oder bestimmte Gebietskörperschaften zu Rate ziehen.

Haftung des Sachverständigen bei der Bestätigung des Baufortschritts - Bauabschnittsprüfung nach BTVG

Vom Sachverständigen wird in der Regel nur eine optische Prüfung verlangt. Die Baufortschrittskontrolle durch den Sachverständigen soll somit nicht primär der Qualitätskontrolle dienen.

Der Sachverständige muss solche Mängel erkennen, die für einen Fachmann erkennbar sind. Besteht ein konkreter Mangelverdacht, muss der Sachverständige seine Beurteilung vertiefen und allenfalls ergänzende technische Untersuchungen durchführen. Bestätigt der Sachverständige fälschlicherweise den Abschluss eines Bauabschnittes, so haftet der Sachverständige.

Für Ihr Bauvorhaben ist somit immer ein kompetenter Experte, am besten ein erfahrener Rechtsanwalt, der über ein gutes Netzwerk an Ziviltechnikern und Sachverständigen verfügt, zu empfehlen. Auf diese Weise minimieren Sie das Risiko, für Ihr Geld nicht die vereinbarte Leistung zu erhalten.

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