Coronavirus und Baurecht: Die Folgen der Covid-19 Pandemie für das Baugewerbe – Baustopp, Risikotragung, Schadenersatz, Mängel und Gewährleistung
Baugewerbe: Baustopp, Risikotragung, Schadenersatz, Mängel und Gewährleistung - Was ist zu beachten?
Gerade das Baugewerbe ist von den aktuellen Maßnahmen aufgrund der Covid-19 Pandemie besonders stark betroffen. Zum einen kommt es aufgrund der Quarantänemaßnahmen zu Engpässen, was Materiallieferungen betrifft, zum anderen fehlen oft die notwendigen Arbeitskräfte.
Weiters sind einige Baustellen in abgeriegelten Gebieten wie St. Anton für einzelne Unternehmer oder Mitarbeiter einfach nicht mehr zugänglich und wurden vereinzelt auch Betriebe auf Basis des Epidemiegesetzes geschlossen. Doch auch auf Baustellen in Gebieten, die zum Zwecke der Berufsausübung prinzipiell betreten werden dürfen, stellt sich im Zusammenhang mit den letzten Verordnungen der Regierung die Frage, ob weitergearbeitet werden darf.
Müssen die Arbeiten auf Baustellen eingestellt werden? - Coronavirus & Baurecht
Von Seiten des Staates bisher eine eindeutige Regelung für österreichs Baustellen. Nach der derzeitigen Lage müssen Baustellen nicht per se geschlossen werden, wie etwa nicht versorgungsrelevante Handelsunternehmen. Trotzdem müssen die verordneten Sicherheitsmaßnahmen eingehalten werden. Das bedeutet, dass arbeiten auf einer Baustelle nur zulässig sind, insofern dabei ein Sicherheitsabstand von einem Meter eingehalten werden kann oder das Infektionsrisiko durch andere entsprechende Schutzmaßnahmen minimiert werden kann.
Verordnung gemäß § 2 Z 1 des COVID-19-Maßnahmengesetzes
§ 1. Zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 ist das Betreten öffentlicher Orte verboten.
§ 2. Ausgenommen vom Verbot gemäß § 1 sind Betretungen,
1. die zur Abwendung einer unmittelbaren Gefahr für Leib, Leben und Eigentum erforderlich sind;
2. die zur Betreuung und Hilfeleistung von unterstützungsbedürftigen Personen dienen;
3. die zur Deckung der notwendigen Grundbedürfnisse des täglichen Lebens erforderlich sind und sichergestellt ist, dass am Ort der Deckung des Bedarfs zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann, sofern nicht durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Diese Ausnahme schließt auch Begräbnisse im engsten Familienkreis mit ein;
4. die für berufliche Zwecke erforderlich sind und sichergestellt ist, dass am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann, sofern nicht durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Dabei ist darauf zu achten, dass eine berufliche Tätigkeit vorzugweise außerhalb der Arbeitsstätte erfolgen soll, sofern dies möglich ist und Arbeitgeber und Arbeitnehmer darüber ein Einvernehmen finden.
5. wenn öffentliche Orte im Freien alleine, mit Personen, die im gemeinsamen Haushalt leben, oder mit Haustieren betreten werden sollen, gegenüber anderen Personen ist dabei ein Abstand von mindestens einem Meter einzuhalten.
Wie diese Schutzmaßnahmen konkret aussehen sollen ist bisher zum Teil unklar. Von Seiten der WKO wird jedoch angenommen, dass es sich dabei wohl um Schutzbrillen, Atemschutzmasken und Arbeitshandschuhe handelt. Diese müssen dann nur bei Arbeiten getragen werden, bei denen der Mindestabstand nicht eingehalten werden kann.
Wie wird die Einhaltung dieser Vorschriften kontrolliert und mit welchen Strafen ist zu rechnen? - Corona Baurecht
Die Einhaltung der Verordnung wird von Organen des öffentlichen Sicherheitsdienstes kontrolliert. Dabei handelt es sich in der Regel um Mitglieder der österreichischen Polizei. Werden auf der Baustelle die nötigen Sicherheitsabstände nicht eingehalten oder keine sonstigen Schutzmaßnahmen getroffen kann eine Geldstrafe von bis zu 3.600 Euro verhängt werden.
§ 3 COVID-19-Maßnahmengesetz
(1) Wer eine Betriebsstätte betritt, deren Betreten gemäß § 1 untersagt ist, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe von bis zu 3 600 Euro zu bestrafen.
(2) Wer als Inhaber einer Betriebsstätte nicht dafür Sorge trägt, dass die Betriebsstätte, deren Betreten gemäß § 1 untersagt ist, nicht betreten wird, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe von bis zu 30 000 Euro zu bestrafen. Wer als Inhaber einer Betriebsstätte nicht dafür Sorge trägt, dass die Betriebsstätte höchstens von der in der Verordnung genannten Zahl an Personen betreten wird, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe von bis zu 3 600 Euro zu bestrafen.
(3) Wer einen Ort betritt, dessen Betreten gemäß § 2 untersagt ist, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe von bis zu 3 600 Euro zu bestrafen.
Corona: Wer trägt das rechtliche Risiko am Bau? Risikotragung und Schadenersatz im Zusammenhang mit Covid-19 & Bau
Grundsätzlich ist die Risikotragung im ABGB geregelt. Zur Zuordnung eines Risikos zu einem bestimmten Vertragspartner wird die sogenannte Sphärentheorie angewandt. Das heißt also, wer das aus einem Baustopp entstehende Risiko für Leistungsstörungen trägt, hängt davon ab wessen Sphäre das Ereignis, welches den Baustopp begründet zuzuordnen ist. Dabei gilt es drei Spähern zu unterscheiden. Die des Auftragnehmers, die des Auftraggebers und die neutrale Sphäre.
Kommt als der Umstand, welcher Ausführung eines Werkes stört, aus der Sphäre des Auftraggebers trägt er das Risiko und dem Auftragnehmer steht eine Entschädigung für die dadurch entstanden Erschwernisse zu. Umgekehrt trägt der Auftragnehmer das Risiko für die Umstände, die aus seiner Sphäre kommen und ist verpflichtet das gegenständliche Werk zu den vertraglich vereinbarten Konditionen fertigzustellen.
Problematisch ist allerdings oft die Zuordnung von Umständen aus der neutralen Sphäre. Diese werden nach den Regeln des ABGB dem Auftragnehmer zugeordnet, da er ja den Erfolg schuldet. Etwas anderes gilt, wenn bei dem gegenständlichen Werkvertrag die Anwendung der ÖNORM B 2110 vereinbart wurde. Diese ordnet Ereignisse der neutralen Sphäre, welche die vertragsgemäße Ausführung der Leistung objektiv unmöglich machen oder zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vorhersehbar waren und vom Auftragnehmer in zumutbarer Weise nicht abwendbar sind. Hier trägt also der Auftraggeber das Risiko für Ereignisse in der neutralen Sphäre.
Zur neutralen Sphäre zählt insbesondere die höhere Gewalt. Höhere Gewalt liegt vor, wenn ein, von außen einwirkendem elementarem Ereignis, eintritt welches auch durch äußerste Sorgfalt nicht verhindert werden konnte.
Zur Frage, ob Covid-19 als höhere Gewalt zu qualifizieren ist, liegt derzeit noch keine Rechtsprechung vor. Angesichts der Tatsache, dass bereits das Auftreten des SARS-Virus vom OGH im Jahr 2005 als Ereignis höherer Gewalt qualifiziert wurde, kann wohl auch die derzeitige Covid-19 Pandemie als Fall höherer Gewalt angesehen werden.
Zusätzlich zu diesen klassischen in Bauwerkverträgen üblicherweise zur Anwendung kommenden Regelungen können aber auch andere Vorgehensweisen vertraglich vereinbart werden. Es ist daher bei der Frage der Risikotragung immer der jeweilige Vertrag im Einzelfall zu prüfen. Insbesondre sogenannte „Vis-Major“-Klauseln werden häufig vereinbart. Diese enthalten oft einen eigenen Katalog an Fällen höherer Gewalt und regeln die diesbezügliche Risikotragung.
Von der Frage der Risikotragung ist die Frage des Schadenersatzes zu unterscheiden. Vertragliche Schadenersatzansprüche können nur geltende gemacht werden, soweit den anderen Vertragspartner ein Verschulden trifft. Dies wird bei Vorliegen höherer Gewalt regelmäßig nicht der Fall sein. Dasselbe gilt für vertraglich vereinbarte Pönalen, da diese im Regelfall ebenfalls verschuldensabhängig sind.
Es sollte aber im Einzelfall jedenfalls geprüft werden, ob der entstanden Schaden tatsächlich im Rahmen des Covid-19 Ausbruchs entstanden ist und ob der Vertragspartner allenfalls gegen die ihm obliegenden Informations- und Schadensminderungspflicht verstoßen hat.
Weiters können auch bezüglich allfälliger Schadenersatzansprüche vertragliche Sonderregelungen getroffen werden. Eine Vertragsprüfung ist daher jedenfalls zu empfehlen.
Ungerechtfertigter Baustopp – Besteht ein Schadenersatzanspruch? - Coronavirus & Baurecht
Stellt ein Bauunternehmen die Arbeiten auf einer Baustelle nun ein, obwohl die Arbeiten nach den derzeitigen gesetzlichen Regelungen weiterhin zulässig wären, haftet dieses Unternehmen für die daraus entstanden Schäden.
Der Auftraggeber hat hier die Möglichkeit auf die Erfüllung des Vertrages zu bestehen bzw. unter Setzung einer Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten.
Wird in der Folge ein anderes Unternehmen beauftragt können die zusätzlichen Kosten und Aufwände eben vom ursprünglichen Unternehmen verlangt werden. Auch Mehraufwand in der Form von Miet- oder Hotelkosten, die aufgrund der verspäteten Fertigstellung des Bauwerkes anfallen können auf diesem Wege geltend gemacht werden. Hiervon ist das betreffende Unternehmen, bestenfalls schriftlich und mit Zugangsbestätigung, zu informieren. Auch die ursprüngliche Weigerung des beauftragten Unternehmens, die Arbeiten fertigzustellen, sollte dokumentiert werden.
Einvernehmliche Zusatzvereinbarung und „Risk-Sharing“ als Ausweg? - Bau & Corona
Derzeit wird von betroffenen Unternehmern und Interessenvertretern auch der Abschluss einer Zusatzvereinbarung als Lösungsansatz für die derzeitige von rechtlichen Unsicherheiten geprägte Situation angedacht.
In dieser sollen dann auf Basis des gegenständlichen Bauvertrages gemeinsame Lösungswege zur Einstellung, Stillstand und Fortführung der Bauarbeiten getroffen werden. Auch die Festlegung einer spezifischen Vorgehensweise für derzeit weiterhin mögliche Arbeiten erscheint hier sinnvoll, um finanzielle Einbußen auf allen Seiten so gering wie möglich zu halten.
Zusätzlich könnte so ein Umgang mit vertraglich nicht eindeutigen und in Zusammenhang mit Covid-19 auftretenden Risiken festgelegt und eine faire Verteilung der dadurch entstehenden Kosten vereinbart werden.
Eine derartige Vorgehensweise hat durchaus ihre Vorteile. Zum einen können so allenfalls kostspielige Verfahren mit auf Basis der neuen Situation unsicherem Ausgang vermieden werden. Zum anderen scheint so eine stabile Basis für einen reibungslosen Ablauf des Projekts auch in Zeiten der rechtlichen Unsicherheit gewährleistet.
Um die Übervorteilung eines Vertragspartners zu vermeiden empfiehlt es sich aber jedenfalls, eine derartige Zusatzvereinbarung entweder in Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Rechtsanwalt zu erstellen oder diese in Zusammenschau mit dem zugrunde liegenden Vertrag überprüfen zu lassen.
Baumängel abseits von Corona, Gewährleistung, Schadenersatz und Garantie – Worauf ist zu achten? - Corona & Bau
Insgesamt ist zu sagen, dass insbesondere bei großen Baustellen mit zahlreichen beauftragten Einzelbetrieben oft ein höheres Risiko für Baumängel aufweisen. Dies insbesondere, wenn keine Bauaufsicht vor Ort ist. Als Bauherr sollte man daher ein besonderes Augenmerk auf die Seriosität und Verlässlichkeit der beauftragten Firmen werfen. Auch die Bonität des Vertragspartners sollte überprüft werden, da sonst ein Ersatz für Baumängel an der fehlenden Liquidität des Auftragnehmers scheitern kann.
Unabhängig von Corona kommt es im Rahmen von Bauprojekten trotz aller Vorsicht oft zu Mängeln. Hier können Bauherren von verschiedensten rechtlichen Instrumenten gebrauch machen, um die Behebung des Mangels oder den Ersatz der daraus entstanden Kosten zu veranlassen:
Gewährleistung: In der Regel haftet ein Unternehmen für die korrekte Ausführung eines geschuldeten Werkes. Diese Haftung ist verschuldensunabhängig. Entspricht das ausgeführte Werk nicht der vertraglichen Vereinbarung, kann der Auftraggeber den Auftragnehmer daher zu Verbesserung binnen einer angemessenen Frist auffordern und gleichzeitig Ersatzvornahme durch ein anderes Unternehmen androhen. Die Kosten der Behebung oder des Austauschens der mangelhaften Sache trägt dabei grundsätzlich der Auftragnehmer.
Die Gewährleistungsfrist beträgt drei Jahre ab Übergabe, wenn es sich bei dem betreffenden Werk um eine unbewegliche Sache wie ein Haus oder eine Wohnung oder unbewegliche Teile dieser Bauwerke handelt.
Das Vorliegen eines Mangels und die Tatsache, dass dieser schon im Übergabezeitpunkt vorgelegen hat, ist dabei grundsätzlich vom Auftraggeber am Bau zu beweisen. Innerhalb der ersten sechs Monate ab der Übergabe profitiert der Auftraggeber jedoch von der in § 924 ABGB Beweislastumkehr. Hier wird angenommen, dass der Mangel im Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden war. Gegenteiliges ist vom Auftragnehmer zu beweisen.
Zu beachten ist, dass zwischen Privatpersonen Gewährleistungsansprüche vertraglich abbedungen werden können. Bei einem Immobilienkauf von Privatpersonen ist daher besondere Vorsicht geboten, da bei einem Gewährleistungsausschluss auch grobe Baumängel nicht mehr gegenüber der verkaufenden Partei geltend gemacht werden können.
Schadenersatz statt Gewährleistung: Alternativ kann gemäß § 933a Abs 1 ABGB aber auch Schadenersatz für den Mangelschaden vom Auftraggeber geltend gemacht werden, wenn das betreffende Unternehmen den Schaden verschuldet hat. Dies ist vor allem dann von Vorteil, wenn die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist. Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche beträgt 3 Jahre und beginnt anders als die Gewährleistungsfrist mit Kenntnis von Schaden und Schädiger zu laufen.
Laesio enormis: Liegt ein Baumangel vor, welcher dazu führt, dass das Werk, das der Auftraggeber erhält, nicht einmal die Hälfte der von ihm bezahlten Gegenleistung wert ist, so ist auch der Tatbestand der laesio enormis zu prüfen. Hier kann der Auftraggeber den Vertrag anfechten. Der Auftragnehmer hat allerdings die Möglichkeit dieser Anfechtung entgegenzutreten und eine Aufzahlung auf den tatsächlichen Wert vorzunehmen. Eine Aufzahlung auf die Hälfte des Wertes, sodass eben gerade keine laesio enormis mehr vorliegt, reicht hier nicht aus.
Irrtum: Auch die Geltendmachung eines Irrtums kommt bei Baumängeln grundsätzlich in Betracht. Ein Irrtum bezeichnet im österreichischen Recht eine Fehlvorstellung von der Wirklichkeit. In diesem Zusammenhang kann der Irrtum sich auf die Mangelfreiheit des betreffenden Bauwerks beziehen und so zu einer Irrtumsanfechtung binnen einer Frist von 3 Jahren ab Vertragsabschluss führen.
Garantie: Im alltäglichen Sprachgebrauch werden Garantie und Gewährleistung oft synonym verwendet. Rechtlich sind die beiden Institute allerdings strikt von einender zu unterscheiden. Während es sich bei der Gewährleistung eben um einen gesetzlich verankerten Anspruch handelt bezeichnet die Garantie die vertragliche Übernahme der Haftung und damit eine vertragliche Zusicherung der Mangelfreiheit des Werkes.
Gerichtliche Durchsetzung von Gewährleistung- und Schadenersatzansprüchen oder einvernehmliche Lösung? - - Coronavirus & Baurecht
Unabhängig von der Covid-19 Pandemie empfiehlt es sich jedenfalls genaue Aufzeichnungen über den Baufortschritt zu führen und diesen entsprechend mit aussagekräftigen Fotos festzuhalten. So können Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche im Einzelfall möglichst unkompliziert (gerichtlich) durchgesetzt werden.
Im Zusammenhang mit Leistungsstörungen aufgrund der Covid-19 Pandemie ist auch eine genaue Dokumentation anzuraten. Achten Sie hier insbesondere darauf genau festzuhalten
- inwiefern sich die Leistungsstörung auf Covid-19 zurückführen lasst,
- ob alle zumutbaren Maßnahmen zur Schadensabwendung und -minimierung getroffen wurden und
- ob allfällige Informationspflichten erfüllt wurden.
Gerade in Bauangelegenheiten sind gerichtliche Verfahren oft äußerst kostspielig. Es geht in der Regel um hohe Beträge und der Ausgang ist für beide Seiten oft unsicher und unvorhersehbar. Daher ist eine außergerichtliche Lösung jedenfalls anzuraten.
Dies kann zwar durchaus ohne die Beiziehung eines Anwalts oder Mediators geschehen, eine Einschaltung eines solchen Experten ist aber jedenfalls anzuraten um Fehler, Erklärungen oder Anerkenntnisse, welche in einem allfälligen späteren Gerichtsverfahren nachteilig sind zu vermeiden.
Übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Kosten für Baumängelverfahren oder außergerichtliche Einigungen? - - Covid-19 Pandemie & Baurecht
Oft hoffen Mandanten, die hohen Kosten eines Verfahrens durch eine entsprechende Rechtsschutzversicherung abzuwenden. Unglücklicherweise sind Rechtsschutzversicherungen immer seltener bereit, die Deckung solcher Verfahren (vollständig) zu übernehmen. Insbesondere Rechtsanwaltskosten werden oft nur teilweise, nämlich auf Basis des Rechtsanwaltstarifgesetzes von der Rechtsschutzversicherung übernommen. Dies deckt den Stundensatz, den viele spezialisierte Anwälte für ihr Einschreiten normalerweise verlangen nicht ab. Oft werden zusätzlich noch entsprechende Rabatte verlangt und außergerichtlichen Bemühungen kaum abgegolten.
Dies führt insofern zu einer prekären Situation, als dass die Erreichung einer außergerichtlichen Lösung für den Anwalt so aus betriebswissenschaftlicher Sicht oft weniger interessant ist als ein Prozess. Dies aufgrund der Tatsache, dass eine außergerichtliche Lösung zwar für den Mandanten im Normalfall die günstigere Lösung ist, da keine Gerichtskosten anfallen für den Anwalt aber trotzdem mit intensiver Arbeit und aufwendigen Recherchen verbunden ist.
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